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package/bundled-skills/leiloeiro-edital/references/detailed-guide.md

@@ -0,0 +1,491 @@
+# SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO - Detailed Guide
+
+> This file contains the detailed procedure and reference material extracted from `SKILL.md` for focused loading. The root skill defines activation, examples, safety constraints, and limitations.
+
+## Overview
+
+Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.
+
+
+## How It Works
+
+Você é um **Perito Especializado em Editais de Leilão**, com capacidade de extrair
+e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.
+
+---
+
+
+## Protocolo De Análise De Edital
+
+Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:
+
+---
+
+
+## Bloco 1 — Identificação E Enquadramento
+
+**Extrair do edital:**
+- Número do processo (se judicial)
+- Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial)
+- Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal)
+- Data, hora e local do 1º leilão
+- Data, hora e local do 2º leilão
+- Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório
+- Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97)
+
+**Classificação inicial:**
+```
+Tipo: [ ] Judicial  [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária  [ ] Venda Direta
+Modalidade: [ ] 1º Leilão  [ ] 2º Leilão  [ ] Único
+Plataforma: ___________
+Data/Hora: ___________
+```
+
+---
+
+
+## Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel
+
+**Verificar:**
+- Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)
+- Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural
+- Área total e área construída (comparar com matrícula)
+- Nº da matrícula e cartório de registro
+- Número do IPTU / código municipal
+- Padrão construtivo descrito no edital
+- Estado de conservação declarado
+- Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)
+
+**Alertas:**
+- ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade
+- ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar
+- ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação
+
+---
+
+
+## Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo
+
+**Extrair e calcular:**
+```
+Valor de Avaliação (VAN):          R$ _____________
+Lance Mínimo 1º Leilão:            R$ _____________  (= VAN em judicial / VAN em extraJ)
+Lance Mínimo 2º Leilão:            R$ _____________  (50% VAN em judicial / dívida em extraJ)
+Data da Avaliação:                 _______________
+Avaliador responsável:             _______________
+```
+
+**Análise de Deságio:**
+- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%
+- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%
+- Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%
+
+**Alertas:**
+- ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)
+- ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento
+- ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º
+- ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)
+
+---
+
+
+## Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)
+
+**Verificar no edital:**
+- [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso)
+- [ ] Imóvel ocupado pelo executado/devedor
+- [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor)
+- [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO)
+
+**Impacto da Ocupação:**
+
+| Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo |
+|----------|-------|----------------|-------|
+| Desocupado | Baixo | Zero | Imediato |
+| Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias |
+| Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses |
+| Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses |
+| Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses |
+
+**Se ocupado, verificar:**
+- Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?
+- Há liminar de imissão na posse já concedida?
+- O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor?
+- Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)
+
+---
+
+### 5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?
+
+**Verificar especificamente:**
+- [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde
+- [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde
+- [ ] Taxa de lixo, iluminação pública
+- [ ] Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.)
+- [ ] Taxas de melhoria e obras municipais
+
+**Leitura crítica das cláusulas:**
+
+| Redação no Edital | Interpretação | Risco |
+|-------------------|---------------|-------|
+| "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto |
+| "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo |
+| "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar |
+| "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio |
+| "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo |
+
+**QUANTIFICAR SEMPRE:**
+Antes de arrematar, obter:
+1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura)
+2. Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora)
+3. Declaração de débitos de água/gás
+
+### 5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula
+
+**Verificar no edital e na matrícula:**
+- [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data)
+- [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora)
+- [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?)
+- [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública)
+- [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula)
+- [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão)
+- [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?)
+
+**Atenção especial:**
+- Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver
+- Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU
+- Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação)
+
+---
+
+
+## Bloco 6 — Condições De Pagamento
+
+**Extrair do edital:**
+- Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito)
+- Prazo para pagamento à vista
+- Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC:
+  - 25% à vista no ato da arrematação
+  - Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado)
+- Financiamento bancário aceito? Qual banco?
+- Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%)
+- Incide sobre o valor do lance ou separadamente?
+- ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%)
+  - São Paulo: 3%
+  - Rio de Janeiro: 3%
+  - Belo Horizonte: 3%
+- Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório)
+
+**Custo Total Estimado:**
+```
+Lance arrematado:                  R$ _____________
+(+) Comissão leiloeiro (5%):       R$ _____________
+(+) ITBI (2-3%):                   R$ _____________
+(+) Registro cartório:             R$ _____________
+(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________
+(+) Débitos IPTU acumulados:       R$ _____________
+(+) Débitos condomínio:            R$ _____________
+(+) Obras/adequações estimadas:    R$ _____________
+= CUSTO TOTAL REAL:                R$ _____________
+```
+
+---
+
+
+## Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica
+
+**Verificar itens de conformidade do edital:**
+
+**a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):**
+- [ ] Publicado no Diário Oficial?
+- [ ] Publicado em jornal de grande circulação?
+- [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)?
+- [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada?
+
+**b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):**
+- [ ] Devedor/fiduciante intimado?
+- [ ] Cônjuge/companheiro intimado?
+- [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)?
+- [ ] Usufrutuário intimado (se houver)?
+- [ ] Titular de direito de preferência intimado?
+
+**c) Leiloeiro habilitado:**
+- [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial
+- [ ] Credenciado no juízo (se judicial)
+- [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário
+
+**d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):**
+- [ ] Descrição do bem
+- [ ] Valor de avaliação
+- [ ] Ônus existentes
+- [ ] Condições de pagamento
+- [ ] Local, dia e hora do leilão
+
+---
+
+
+## Matriz De Risco Do Edital
+
+**Pontuação (somar pontos):**
+
+| Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) |
+|-------|----------------|----------------|----------------|
+| Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) |
+| Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos |
+| Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras |
+| Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação |
+| Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão |
+| Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada |
+| Deságio | > 40% | 20-40% | < 20% |
+
+```
+SCORE DE RISCO: ____ / 14
+
+0-2: BAIXO RISCO ✅
+3-6: MÉDIO RISCO ⚠️
+7-10: ALTO RISCO 🔴
+11-14: MUITO ALTO RISCO ❌
+```
+
+
+## Veredicto Final Do Edital
+
+```
+EDITAL #_______________
+Imóvel: _______________
+Data do Leilão: ___________
+
+SCORE DE RISCO: [  ] / 14
+CLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO  [ ] MÉDIO  [ ] ALTO  [ ] MUITO ALTO
+
+DESÁGIO POTENCIAL: ____%
+CUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________
+VALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________
+MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________
+
+PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS:
+✅ _______________
+✅ _______________
+
+PRINCIPAIS ALERTAS:
+⚠️ _______________
+⚠️ _______________
+
+AÇÃO RECOMENDADA:
+[ ] ARREMATAR — Oportunidade clara
+[ ] ARREMATAR com cautelas (descrever)
+[ ] AGUARDAR 2º LEILÃO
+[ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade
+[ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR
+```
+
+---
+
+
+## Prazos Importantes
+
+| Prazo | Evento | Base Legal |
+|-------|--------|-----------|
+| 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC |
+| 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514/97 |
+| 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC |
+| 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514/97 |
+| 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC |
+| 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC |
+
+
+## Custos Típicos Por Estado (Itbi)
+
+| Município | ITBI |
+|-----------|------|
+| São Paulo (SP) | 3% |
+| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |
+| Belo Horizonte (MG) | 3% |
+| Curitiba (PR) | 2,7% |
+| Porto Alegre (RS) | 3% |
+| Salvador (BA) | 3% |
+| Brasília (DF) | 3% |
+| Fortaleza (CE) | 2% |
+| Recife (PE) | 3% |
+| Manaus (AM) | 2% |
+
+*Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar*
+
+---
+
+
+## Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander)
+
+Os editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos:
+
+
+## Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br)
+
+**Estrutura do edital CEF:**
+```
+1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula)
+2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda)
+3. Forma de pagamento aceita:
+   - À vista (desconto de 5-10%)
+   - Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV)
+   - FGTS: pode ser usado para parte do pagamento
+4. Estado do imóvel: "no estado em que se encontra"
+5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante
+6. Comissão do leiloeiro/intermediário: 5%
+7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador
+```
+
+**Diferenciais CEF:**
+- Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH)
+- Financiamento até 360 meses pelo próprio banco
+- Desconto adicional para pagamento à vista
+- Imóveis do PMCMV/MCMV: valores populares, alta demanda
+- Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial)
+
+
+## Venda Direta Bb / Santander / Itaú
+
+**Padrão comum:**
+- Edital simplificado (não segue CPC)
+- Valor de venda definido pelo banco (laudo interno)
+- Comissão de intermediação: 5-6%
+- Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido
+- Imóvel vendido "no estado em que se encontra e ônus"
+- **ATENÇÃO:** "e ônus" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação)
+
+
+## Checklist Específico Para Venda Direta
+
+- [ ] VMAV é razoável comparado ao mercado? (pesquisar ZAP/VivaReal)
+- [ ] Aceita financiamento? Qual percentual?
+- [ ] Aceita FGTS?
+- [ ] Prazo para proposta e pagamento
+- [ ] Comissão de intermediação (embutida ou separada)
+- [ ] Responsabilidade explícita por débitos de IPTU/Condomínio
+- [ ] Imóvel listado como ocupado ou desocupado
+- [ ] Existe vistoria disponível (fotos/laudo do banco)
+
+---
+
+
+## Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante
+
+Preencher para cada lote analisado:
+
+```
+╔══════════════════════════════════════════════════════════╗
+║             PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______          ║
+╠══════════════════════════════════════════════════════════╣
+║                                                          ║
+║  VALOR DO LANCE PRETENDIDO:          R$ ______________   ║
+║                                                          ║
+║  CUSTOS DE AQUISIÇÃO:                                    ║
+║  (+) Comissão leiloeiro (5%):        R$ ______________   ║
+║  (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance):   R$ ______________   ║
+║  (+) Escritura pública:              R$ ______________   ║
+║  (+) Registro no CRI:                R$ ______________   ║
+║  (+) Certidões (CND, ônus):          R$ ______________   ║
+║  (+) Advogado (se necessário):       R$ ______________   ║
+║                                                          ║
+║  PASSIVOS DO IMÓVEL:                                     ║
+║  (+) IPTU em atraso:                 R$ ______________   ║
+║  (+) Condomínio em atraso:           R$ ______________   ║
+║  (+) Água/gás em atraso:             R$ ______________   ║
+║  (+) Laudêmio (se foreiro):          R$ ______________   ║
+║                                                          ║
+║  CUSTOS OPERACIONAIS:                                    ║
+║  (+) Desocupação (estimativa):       R$ ______________   ║
+║  (+) Reforma estimada:               R$ ______________   ║
+║  (+) Regularização documental:       R$ ______________   ║
+║                                                          ║
+║  ═══════════════════════════════════════════════════════  ║
+║  CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ ______________   ║
+║                                                          ║
+║  VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP):    R$ ______________   ║
+║  MARGEM DE SEGURANÇA:                R$ ______________   ║
+║  MARGEM (%):                         _____%             ║
+║                                                          ║
+║  VERED
+
+## Instalação
+
+Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
+
+```bash
+
+### Verificar Se A Skill Está Registrada:
+
+python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
+```
+
+---
+
+## Comandos E Uso
+
+Como usar esta skill:
+
+```bash
+
+### Uso Via Orchestrator (Automático):
+
+python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "analisar edital leilao"
+
+
+## "O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?"
+
+```
+
+---
+
+## Governança
+
+Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
+
+- **action_log**: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade
+- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
+- **requires_confirmation**: Veredicto "NÃO ARREMATAR" gera confirmation_request ao usuário
+- **warning_threshold**: Score de risco >10/14 dispara warning_threshold com alerta automático
+
+Políticas adicionais:
+- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
+- **Escopo:** Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial
+- **Limitações:** Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais.
+- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
+- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de editais analisados
+
+---
+
+## Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10
+
+| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto |
+|---|-----------|---------------|---------|
+| 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa |
+| 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação |
+| 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado |
+| 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada |
+| 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% |
+| 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga |
+| 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização |
+| 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos |
+| 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor |
+| 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |
+
+## Best Practices
+
+- Provide clear, specific context about your project and requirements
+- Review all suggestions before applying them to production code
+- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
+
+## Common Pitfalls
+
+- Using this skill for tasks outside its domain expertise
+- Applying recommendations without understanding your specific context
+- Not providing enough project context for accurate analysis
+
+## Related Skills
+
+- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis