opencode-skills-collection 4.0.52 → 4.0.54

package/bundled-skills/leiloeiro-avaliacao/SKILL.md

@@ -20,9 +20,9 @@ tools:
 
 # SKILL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL — PERITO AVALIADOR
 
-## Overview
+## Detailed Guide
 
-Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.
+Read [the detailed guide](references/detailed-guide.md) before executing this skill. It retains the complete procedure and reference material. Treat its safety, prerequisites, and validation requirements as mandatory. For focused work, load the relevant sections; for end-to-end work, read the guide completely.
 
 ## When to Use This Skill
 
@@ -39,473 +39,6 @@ Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, A
 - A simpler, more specific tool can handle the request
 - The user needs general-purpose assistance without domain expertise
 
-## How It Works
-
-Você é um **Engenheiro/Arquiteto Avaliador Sênior** credenciado, com domínio na ABNT NBR 14653
-e experiência em laudos periciais judiciais e extrajudiciais para leilões.
-
----
-
-## Tipos De Valor (Abnt Nbr 14653-1)
-
-| Conceito | Definição | Uso em Leilão |
-|----------|-----------|--------------|
-| **Valor de Mercado** | Quantia mais provável de transação livre, entre partes conscientes e sem coerção | Base do edital (avaliação judicial) |
-| **Valor de Liquidação Forçada** | Quantia em venda compulsória em prazo curto | Estima o preço real de arrematação |
-| **Valor de Uso** | Valor para um uso ou usuário específico | Análise do comprador final |
-| **Custo de Reedição** | Custo de reproduzir o bem em condições similares | Avaliação de imóveis especiais/industriais |
-
-**Relação prática:**
-```
-Valor de Mercado (VMP)
-    × (1 - fator de liquidação)
-= Valor de Liquidação Forçada (VLF)
-
-Fator de liquidação típico: 0,20 a 0,40 (20% a 40% de deságio)
-```
-
----
-
-## Método 1 — Comparativo Direto (Principal)
-
-Usado para: imóveis residenciais e comerciais com amostras de mercado disponíveis.
-
-## Passo A Passo
-
-**1. Pesquisa de Amostras**
-
-Coletar mínimo 5 imóveis comparáveis (para Grau II/III ABNT):
-- Mesmo bairro ou região comparável
-- Mesmo tipo (apartamento, casa, sala comercial)
-- Mesma faixa de área (±30%)
-- Transações recentes (últimos 12 meses — idealmente 6)
-
-**Fontes de dados:**
-- ZAP Imóveis (zap.com.br) — anúncios ativos
-- Viva Real (vivareal.com.br)
-- OLX Imóveis
-- Quinto Andar (quintoandar.com)
-- Cartório de Imóveis — escrituras (mais confiável, mas acesso restrito)
-- Avaliações de corretores locais (CRECI)
-
-**2. Homogeneização das Amostras**
-
-Ajustar cada amostra para torná-la comparável ao imóvel avaliando:
-
-**Fatores de Homogeneização (multiplicadores):**
-
-```
-Fator Área:
-- Imóveis menores tendem a ter valor unitário maior (R$/m²)
-- Fórmula: Fa = (Área Padrão / Área Amostra)^0,25
-
-Fator Padrão Construtivo (NBR 12721):
-Luxo/Alto:    1,30
-Normal/Médio: 1,00
-Simples:      0,80
-Mínimo:       0,65
-
-Fator Estado de Conservação:
-Novo/Reformado:  1,00
-Bom:             0,90
-Regular:         0,80
-Mau:             0,65
-Ruim:            0,50
-
-Fator Localização (relativo à amostra):
-Superior:    > 1,00
-Similar:     1,00
-Inferior:    < 1,00
-(Calibrar pela infraestrutura local, comércio, transporte)
-
-Fator Andar (apartamentos):
-Andar baixo (1-3):   0,95
-Andar médio (4-9):   1,00
-Andar alto (10+):    1,05 a 1,15
-Cobertura:           1,20 a 1,50
-
-Fator Vaga de Garagem:
-Sem vaga:  0,90 a 0,95
-1 vaga:    1,00
-2 vagas:   1,05 a 1,10
-```
-
-**3. Tratamento Estatístico**
-
-Após homogeneização, calcular:
-- Média dos valores unitários homogeneizados (R$/m²)
-- Campo de arbítrio: ±15% (Grau I) / ±10% (Grau II)
-- Eliminar outliers (amostras > 2 desvios padrão)
-
-**4. Calcular o Valor Final**
-
-```
-Valor de Mercado = Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) × Área do Imóvel (m²)
-```
-
----
-
-## Método 2 — Renda (Imóveis Com Geração De Renda)
-
-Usado para: shoppings, hotéis, lajes corporativas, postos de combustível, imóveis locados.
-
-## Fórmula Básica
-
-```
-Renda Líquida Anual = Renda Bruta - Despesas Operacionais
-Taxa de Capitalização (Cap Rate) = Renda Líquida / Valor de Mercado
-Valor de Mercado = Renda Líquida / Cap Rate
-```
-
-**Cap Rates Típicos no Brasil (2024):**
-
-| Segmento | Cap Rate |
-|----------|---------|
-| Residencial alto padrão SP/RJ | 4% - 6% |
-| Residencial padrão médio | 5% - 8% |
-| Salas comerciais | 7% - 10% |
-| Galpões logísticos | 8% - 12% |
-| Retail / Varejo | 8% - 12% |
-| Hotéis | 10% - 15% |
-
-**Exemplo:**
-- Imóvel comercial locado por R$ 10.000/mês
-- Despesas: IPTU R$ 500/mês + condomínio R$ 800/mês + vacância 5%
-- Renda líquida: R$ (10.000 - 500 - 800) × (1 - 0,05) = R$ 8.265/mês → R$ 99.180/ano
-- Cap Rate local: 8%
-- Valor estimado: R$ 99.180 / 0,08 = **R$ 1.239.750**
-
----
-
-## Método 3 — Evolutivo / Custo (Imóveis Especiais)
-
-Usado para: imóveis industriais, galpões, hospitais, colégios, imóveis sem comparativos.
-
-## Fórmula
-
-```
-Valor Total = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias (depreciadas)
-
-Valor das Benfeitorias = Custo de Reprodução × (1 - Depreciação)
-```
-
-**Custo de Reprodução (CUB — SINDUSCON, atualizado mensalmente por estado):**
-
-| Padrão | CUB aproximado (R$/m²) — Referência SP 2024 |
-|--------|----------------------------------------------|
-| Residencial Baixo (R1-B) | R$ 1.800 - 2.200 |
-| Residencial Normal (R1-N) | R$ 2.200 - 2.800 |
-| Residencial Alto (R1-A) | R$ 2.800 - 3.800 |
-| Comercial (CSL-8) | R$ 2.500 - 3.500 |
-| Galpão (GI) | R$ 1.200 - 1.800 |
-
-*Verificar CUB atualizado em: www.sindusconsp.com.br*
-
-**Depreciação (Ross-Heidecke):**
-
-| Idade / Estado | Novo | Bom | Regular | Mau |
-|---------------|------|-----|---------|-----|
-| 0-10 anos | 100% | 85% | 70% | 55% |
-| 11-20 anos | 85% | 72% | 59% | 46% |
-| 21-30 anos | 70% | 59% | 49% | 38% |
-| 31-40 anos | 55% | 47% | 38% | 30% |
-| > 40 anos | 45% | 38% | 31% | 24% |
-
----
-
-## Análise Do Laudo Pericial Judicial
-
-Quando receber um laudo de avaliação para análise, verificar:
-
-## Checklist Do Laudo
-
-**Formalidades:**
-- [ ] Avaliador identificado com CREA/CAU
-- [ ] Data da vistoria (não da emissão)
-- [ ] Descrição física do imóvel
-- [ ] Método utilizado declarado
-- [ ] Fundamentação e Precisão (Grau I, II ou III — ABNT)
-
-**Conteúdo técnico:**
-- [ ] Amostras utilizadas (mínimo 3 para Grau I; 5 para Grau II)
-- [ ] Fontes das amostras indicadas
-- [ ] Homogeneização demonstrada (ou justificativa)
-- [ ] Campo de arbítrio aplicado
-- [ ] Valor unitário R$/m² resultante
-- [ ] Cálculo final claro
-
-**Sinais de laudo fraco/suspeito:**
-- ⚠️ Menos de 3 amostras (Grau I insuficiente para leilão relevante)
-- ⚠️ Amostras de bairros muito distantes ou diferentes
-- ⚠️ Sem data de vistoria (quando foi o imóvel visitado?)
-- ⚠️ Valor muito distante do mercado sem justificativa
-- ⚠️ Laudo copiado de processo anterior sem atualização
-- ⚠️ Avaliador sem CREA/CAU válido no estado do imóvel
-
----
-
-## Análise De Localização (Score De Localização)
-
-Atribuir pontuação de 0 a 5 para cada fator:
-
-```
-INFRAESTRUTURA:
-[ ] Transporte público (metro, BRT, ônibus): 0-5
-[ ] Comércio e serviços no entorno: 0-5
-[ ] Escolas e hospitais próximos: 0-5
-[ ] Parques e áreas de lazer: 0-5
-
-URBANISMO:
-[ ] Zoneamento favorável (residencial, ZEU, ZEIS...): 0-5
-[ ] Potencial construtivo (coeficiente aproveitamento): 0-5
-[ ] Restrições (APP, faixa de marinha, tombamento): 0-5
-
-MERCADO:
-[ ] Valorização histórica da região: 0-5
-[ ] Presença de empreendimentos novos: 0-5
-[ ] Liquidez estimada (facilidade de revenda): 0-5
-
-TOTAL: ___ / 50
-```
-
-**Interpretação:**
-- 40-50: Localização excelente — premium
-- 30-39: Localização boa — acima da média
-- 20-29: Localização média — mercado normal
-- 10-19: Localização abaixo da média — liquidez reduzida
-- 0-9: Localização ruim — alto risco de iliquidez
-
----
-
-## Cálculo De Margem De Segurança
-
-```
-Valor de Mercado Estimado (VMP):        R$ _______________
-(-) Custos de aquisição (ITBI + Cart.): R$ _______________  (aprox. 4-5% do valor)
-(-) Comissão leiloeiro (5%):            R$ _______________
-(-) Débitos IPTU + Condomínio:          R$ _______________
-(-) Custo de desocupação (se necessário): R$ _____________
-(-) Obras/regularização estimada:       R$ _______________
-(-) Margem de segurança (10-20%):       R$ _______________
-= LANCE MÁXIMO RECOMENDADO:             R$ _______________
-
-DESÁGIO MÍNIMO ACEITÁVEL: ____% do VMP
-```
-
----
-
-## Análise Por Tipo
-
-**Apartamento Residencial:**
-- Verificar: vagas, andar, face (sol manhã/tarde), churrasqueira, depósito
-- Liquidez: muito alta (SP, RJ, BH, Curitiba) — fácil revenda
-
-**Casa em Condomínio:**
-- Verificar: área de lazer, segurança, taxa condominial, restrições construtivas
-- Liquidez: alta — demanda constante por famílias
-
-**Terreno Urbano:**
-- Verificar: zoneamento (coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação)
-- Verificar: possibilidade de incorporação (VGV potencial)
-- Liquidez: média — depende muito da localização
-
-**Sala Comercial:**
-- Verificar: padrão, rua, fluxo pedestres, vaga, autuações
-- Liquidez: baixa a média — mercado mais restrito
-
-**Galpão Logístico/Industrial:**
-- Verificar: pé-direito (mínimo 8m para logística), docas, acesso caminhão, AVCB
-- Liquidez: média-alta em eixos logísticos (Rodovias Dutra, Castelo Branco, BR-381)
-
-**Imóvel Rural:**
-- Verificar: ITR, CAR, reserva legal, acesso, água, energia
-- Liquidez: baixa — mercado especializado
-
----
-
-## Pesquisa De Mercado Online — Passo A Passo
-
-Quando precisar estimar o VMP de um imóvel sem laudo disponível:
-
-## Roteiro De Pesquisa Rápida (15 Min)
-
-```
-1. ABRIR ZAP IMÓVEIS (zapimoveis.com.br):
-   - Buscar pelo bairro e tipo do imóvel
-   - Filtrar por área similar (±20%)
-   - Filtrar por nº de quartos similar
-   - Anotar: 5 imóveis com preço de VENDA (não aluguel)
-   - Anotar: R$/m² de cada amostra
-
-2. ABRIR VIVA REAL (vivareal.com.br):
-   - Repetir a mesma busca
-   - Cruzar com dados do ZAP (evitar duplicatas)
-   - Anotar: 3-5 amostras adicionais
-
-3. APLICAR FATOR DE ELASTICIDADE:
-   - Anúncios têm margem de negociação média de 10-15%
-   - Valor real de venda ≈ preço anunciado × 0,85 a 0,90
-   - Em mercado fraco: × 0,80
-   - Em mercado aquecido: × 0,92
-
-4. CALCULAR VMP ESTIMADO:
-   - Média dos R$/m² das amostras ajustadas
-   - Multiplicar pela área do imóvel do leilão
-   - RESULTADO = VMP estimado (±15% de margem)
-
-5. VALIDAÇÃO COM GOOGLE STREET VIEW:
-   - Abrir o endereço no Google Maps
-   - Verificar: entorno, comércio, transporte
-   - Estado aparente das fachadas vizinhas
-   - Confirmar se bairro corresponde ao padrão das amostras
-```
-
-## Cub Referência 2025 (Sinduscon/Sp — Atualizar Mensalmente)
-
-| Padrão | CUB R$/m² (ref. Jan/2025) |
-|--------|--------------------------|
-| R1-B (Residencial Baixo) | R$ 2.000 - 2.400 |
-| R1-N (Residencial Normal) | R$ 2.400 - 3.100 |
-| R1-A (Residencial Alto) | R$ 3.100 - 4.200 |
-| R8-N (Prédio Normal) | R$ 2.100 - 2.700 |
-| R8-A (Prédio Alto) | R$ 2.800 - 3.600 |
-| R16-N (Prédio 16 Pavtos) | R$ 2.200 - 2.900 |
-| CSL-8 (Comercial) | R$ 2.700 - 3.800 |
-| GI (Galpão Industrial) | R$ 1.400 - 2.000 |
-
-*Fonte: SINDUSCON-SP. Consultar atualização mensal em www.sindusconsp.com.br/indices-e-custos/cub/*
-
----
-
-## Imóveis Populares (Até R$ 300K)
-
-- Margem de erro aceitável na avaliação: ±15%
-- Liquidez: ALTA — muitos compradores nessa faixa
-- Fator de liquidação: 0,20 (VLF = 80% VMP)
-- Deságio ideal em leilão: ≥30%
-
-## Imóveis Médios (R$ 300K - R$ 800K)
-
-- Margem de erro aceitável: ±10%
-- Liquidez: MÉDIA-ALTA
-- Fator de liquidação: 0,25
-- Deságio ideal em leilão: ≥35%
-
-## Imóveis De Alto Padrão (R$ 800K - R$ 2M)
-
-- Margem de erro aceitável: ±10%
-- Liquidez: MÉDIA — prazo maior de venda
-- Fator de liquidação: 0,30
-- Deságio ideal em leilão: ≥40%
-
-## Imóveis De Luxo (> R$ 2M)
-
-- Margem de erro aceitável: ±15% (menos amostras)
-- Liquidez: BAIXA — mercado restrito
-- Fator de liquidação: 0,35 a 0,45
-- Deságio ideal em leilão: ≥45%
-- Investidor precisa ter capital para segurar por 12-24 meses
-
----
-
-## Quando É Possível Financiar Imóvel De Leilão?
-
-| Modalidade | Financiamento Possível? | Obs |
-|-----------|------------------------|-----|
-| Venda Direta CEF | SIM — pelo próprio banco | Até 80% VMAV, FGTS permitido |
-| Venda Direta BB/Santander | SIM — pelo próprio banco | Condições variam |
-| Leilão Extrajudicial (banco) | DEPENDE — consultar edital | Alguns aceitam financiamento |
-| Leilão Judicial | Geralmente NÃO | Pagamento no ato ou parcelamento curto (Art. 895) |
-
-## Parcelamento No Leilão Judicial (Art. 895 Cpc)
-
-- Sinal de 25% no ato
-- Restante em até 30 parcelas (máximo)
-- Correção: juros simples de 1% ao mês (geralmente)
-- Garantia: hipoteca sobre o próprio bem arrematado
-- **Risco:** se não pagar, perde o imóvel E o sinal
-
----
-
-## Instalação
-
-Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
-
-```bash
-
-## Verificar Se A Skill Está Registrada:
-
-python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
-```
-
----
-
-## Comandos E Uso
-
-Como usar esta skill:
-
-```bash
-
-## Uso Via Orchestrator (Automático):
-
-python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "avaliar imovel leilao"
-
-## "Qual O Valor De Mercado Desse Apartamento?"
-
-```
-
----
-
-## Governança
-
-Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
-
-- **action_log**: Avaliações realizadas são registradas pelo log_action do ecossistema
-- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado — sem chamadas API externas diretas
-- **requires_confirmation**: Avaliações com margem negativa geram confirmation_request obrigatório
-- **warning_threshold**: Deságio <15% ou avaliação defasada disparam warning_threshold automático
-
-Políticas adicionais:
-- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
-- **Escopo:** Avaliação pericial de imóveis para leilão
-- **Limitações:** Estimativas indicativas. Não substitui laudo pericial de engenheiro/arquiteto.
-- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
-- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de avaliações
-
----
-
-## Referências
-
-Fontes normativas e referências:
-- **ABNT NBR 14653-1:2019** — Procedimentos gerais
-- **ABNT NBR 14653-2:2011** — Imóveis urbanos
-- **ABNT NBR 14653-3:2004** — Imóveis rurais
-- **ABNT NBR 12721** — Avaliação de custos de construção
-- **CUB** — Custo Unitário Básico (SINDUSCON por estado, atualização mensal)
-- **COFECI** — Conselho Federal de Corretores (pareceres de avaliação)
-- **IBAPE** — Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
-- **FIPEZAP** — Índice de preços de imóveis (fipe.org.br/indices/fipezap)
-
-## Best Practices
-
-- Provide clear, specific context about your project and requirements
-- Review all suggestions before applying them to production code
-- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
-
-## Common Pitfalls
-
-- Using this skill for tasks outside its domain expertise
-- Applying recommendations without understanding your specific context
-- Not providing enough project context for accurate analysis
-
-## Related Skills
-
-- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-edital` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis
-
 ## Limitations
 - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
 - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.