@socialgouv/fiches-vdd 2.445.0 → 2.448.0

package/data/professionnels/F31227.json

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         "ID": "F31227",
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+        "dateDerniereModificationImportante": "2022-06-14T00:00:00",
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-              "text": "Bail commercial : changement d'activité d'un local"
+              "text": "Changement ou ajout d'activité dans un bail commercial"
             }
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             {
               "type": "text",
-              "text": "L'activité exercée dans un local commercial doit être expressément indiquée dans le bail : le locataire doit utiliser le local uniquement pour exercer l'activité qui y est mentionnée. Plusieurs procédures dites de déspécialisation sont prévues selon que le locataire souhaite changer d'activité, la compléter par une autre activité, ou partir à la retraite."
+              "text": "L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Toutefois, si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du bailleur (ou propriétaire) et suivre la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. En ne respectant pas cette procédure, le locataire risque le refus de renouvellement du bail commercial ou la résiliation du bail commercial."
             }
           ]
         },
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-              "text": "modified 2020-07-08"
+              "text": "modified 2022-06-14"
             }
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         },
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-                  "text": "Bail commercial : changement d'activité d'un local"
+                  "text": "Changement ou ajout d'activité dans un bail commercial"
                 }
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                       "type": "text",
-                      "text": "L'activité exercée dans un local commercial doit être expressément indiquée dans le bail : le locataire doit utiliser le local uniquement pour exercer l'activité qui y est mentionnée. Plusieurs procédures dites de déspécialisation sont prévues selon que le locataire souhaite changer d'activité, la compléter par une autre activité, ou partir à la retraite."
+                      "text": "L'activité "
+                    },
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+                      "text": " dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Toutefois, si le locataire souhaite "
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+                      "text": " d'activité, il doit obtenir l'accord du bailleur (ou propriétaire) et suivre la"
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-                      "text": "Déspécialisation partielle ou restreinte"
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+                      "text": " en respectant une procédure de déspécialisation partielle."
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-                      "text": "Elle correspond à la mise en place d'une activité connexe ou complémentaire à l'activité déjà en exercice. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie."
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-                      "text": "Avant tout changement d'activité, le locataire doit notifier son nouveau projet au bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Cette formalité vaut mise en demeure au bailleur de faire connaître dans un délai de 2 mois s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités."
+                      "text": "Elle correspond à la mise en place d'une activité qui complète l'activité déjà exercée. Il n'existe pas de définition légale du caractère connexe ou complémentaire d'une activité."
                     }
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-                      "text": "L'absence de réponse vaut acceptation."
+                      "text": "Les juges apprécient le caractère connexe ou complémentaire de l'activité envisagée par le locataire "
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+                      "text": " l'activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, "
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-                      "text": "Il peut refuser uniquement dans le cas où la nouvelle activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail."
+                      "text": "L'activité "
+                    },
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+                      "text": " est celle qui est nécessaires à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, vente de produits alimentaires dans une station- service."
                     }
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-                      "text": "En cas de refus du bailleur, le locataire peut engager un recours, obligatoirement par l'intermédiaire d'un avocat. Il n'existe aucun délai pour saisir le tribunal judiciaire. Le juge a un large pouvoir d'appréciation :"
+                      "text": "Le propriétaire peut refuser l'ajout d'une activité "
+                    },
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+                      "text": " dans le cas où la nouvelle activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail."
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-                              "text": "dans le cas contraire, il peut rejeter sa demande."
+                              "text": "ctivité incluse. L'activité incluse "
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+                          "text": "se rattache à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, vente de quiches, croque-monsieur et pizza est une activité incluse de l'activité de boulangerie- pâtisserie. La vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage."
+                        }
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+                      "text": ", le locataire doit faire connaître"
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+                      "text": " son intentions d'ajouter une activité."
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+                      "text": " pour contester le projet du locataire. L'absence de réponse du propriétaire vaut acceptation du projet."
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+                          "text": "peut refuser le changement d'activité"
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+                      "text": " uniquement dans le cas où la nouvelle activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail."
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+                      "text": "En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire."
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-                      "text": "En cours de procédure, le locataire peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit dans ce cas le notifier au bailleur par acte d'huissier et supporter tous les frais d'instance."
+                      "text": "Le juge a un large pouvoir d'appréciation pour autoriser le locataire à exercer l'activité ou pour rejeter sa demande."
+                    }
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+                      "type": "text",
+                      "text": " à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit dans ce cas le notifier au bailleur par acte de commissaire de justice et supporter tous les frais d'instance."
                     }
                   ]
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@@ -577,7 +949,46 @@
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-                      "text": "Lors de la première révision triennale depuis la mise en place d'une activité connexe ou complémentaire, il peut tenir compte des activités commerciales adjointes pour fixer le prix du loyer. Ces activités doivent avoir entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués."
+                      "text": "Aucune augmentation immédiate du loyer n'est prévue."
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+                      "text": "Lors de la prochaine révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité, le propriétaire peut tenir compte des activités commerciales adjointes pour fixer le prix du loyer."
+                    }
+                  ]
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+                      "text": "Ces activités doivent avoir entraîné par elles-mêmes une modification de la "
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+                        "type": "Fiche Question-réponse conditionnée",
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+                      "text": " des lieux loués."
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-                          "text": "Changement total d'activité du local"
+                          "text": "Comment changer d'activité dans un bail commercial ?"
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-                      "text": "Déspécialisation totale ou plénière"
+                      "text": "Le locataire peut être autorisé"
+                    },
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+                      "text": " dans les locaux loués "
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+                          "text": "1 ou plusieurs activités différentes"
+                        }
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+                      "text": " de celles prévues dans le bail commercial. Pour effectuer cette démarche, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire)."
                     }
                   ]
                 },
@@ -619,7 +1058,7 @@
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                       "type": "text",
-                      "text": "Elle consiste en un changement total d'activité exercée dans les locaux loués, sans lien avec celle déjà exercée."
+                      "text": "Conditions nécessaires pour obtenir une déspécialisation totale ou plénière"
                     }
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                 },
@@ -629,7 +1068,21 @@
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                       "type": "text",
-                      "text": "Pour prétendre à une déspécialisation totale, les conditions suivantes doivent être remplies :"
+                      "text": "L'exercice d'une activité"
+                    },
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+                          "text": " différente"
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+                    {
+                      "type": "text",
+                      "text": " de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si les 2 conditions suivantes sont réunies :"
                     }
                   ]
                 },
@@ -650,7 +1103,7 @@
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-                              "text": "Nécessité économique de changer d'activité (rentabilité insuffisante par exemple). Le changement d'activité doit être nécessaire pour que l'exploitation soit rentable et doit apporter au consommateur un service dont il ne bénéficiait pas ou pas suffisamment."
+                              "text": "Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante ) et nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)"
                             }
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                         }
@@ -666,7 +1119,7 @@
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-                              "text": "Mettre en place une activité compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple)."
+                              "text": "Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple)."
                             }
                           ]
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@@ -680,7 +1133,77 @@
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                       "type": "text",
-                      "text": "Avant tout changement d'activité, le locataire doit demander à son bailleur l'autorisation d'exercer une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail. Si des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce du locataire, il doit également les avertir de ce changement d'activité."
+                      "text": "Le locataire doit obligatoirement demander "
+                    },
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+                          "text": "l'autorisation préalable"
+                        }
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+                      "text": " du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR."
+                    }
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+                      "text": " inscrit sur le fonds de commerce du locataire, "
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+                          "text": "les avertir"
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+                      "text": " par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR de ce changement d'activité."
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+                      "text": " pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR. L'absence de réponse vaut acceptation."
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-                      "text": "Tous ces avertissements de changement d'activité doivent être faits par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier."
+                      "text": "Tous ces avertissements de changement d'activité doivent être faits par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice."
                     }
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-                              "text": "Motif grave et légitime"
+                              "text": "Motif grave et légitime (par exemple, nouvelle activité incompatible avec la nature de l'immeuble)"
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-                              "text": "Intérêt personnel, droits concurrents à des tiers"
+                              "text": "Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locataires"
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-                              "text": "Exercice de son droit de reprise (non-renouvellement de bail, travaux de rénovation urbaine)"
+                              "text": "Exercice du droit reprise par le propriétaire (en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)"
                             }
                           ]
                         }
@@ -797,7 +1334,21 @@
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                       "type": "text",
-                      "text": "Le changement d'activité peut entraîner le paiement d'une indemnité dite de « déspécialisation » au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence. Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice liée à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc."
+                      "text": "Le changement d'activité peut entraîner"
+                    },
+                    {
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+                          "text": " le paiement d'une indemnité dite de « déspécialisation"
+                        }
+                      ]
+                    },
+                    {
+                      "type": "text",
+                      "text": " » au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence. Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice liée à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc."
                     }
                   ]
                 },
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-                      "text": "Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut aussi, en contrepartie de l'avantage procuré, solliciter la "
+                      "text": "Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut aussi, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer "
                     },
                     {
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-                          "text": "modification du prix du bail"
+                          "text": "une majoration du loyer"
                         }
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                     },
                     {
                       "type": "text",
-                      "text": "."
+                      "text": " sans attendre la révision triennale."
                     }
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-                          "text": "Cession de déspécialisation (départ en retraite)"
+                          "text": "Changement d'activité lié à un départ à la retraite ou à une pension d'invalidité"
                         }
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                       "type": "text",
-                      "text": "En cas de départ à la retraite (ou d'invalidité), le locataire peut céder le bail avec changement d'activité pour un futur locataire. Le locataire doit être l'associé unique d'une "
-                    },
+                      "text": "En cas de départ à la retraite (ou d'admission à une pension d'invalidité), le locataire peut céder son bail pour une activité différente de celle exercée . Pour réaliser cette cession, le locataire doit être :"
+                    }
+                  ]
+                },
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-                      "text": " ou au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une "
-                    },
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-                      "text": ", lorsque celle-ci est titulaire du bail."
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-                      "text": "La nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l'immeuble."
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-                      "text": "Le locataire doit informer son bailleur et ses créanciers de la nature de la future activité et du prix de la cession."
+                      "text": "Le locataire doit informer "
+                    },
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+                      "text": " par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) de la nature de la future activité et du prix de la cession."
                     }
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-                              "text": "accepter le changement,"
+                              "text": "Accepter le changement,"
                             }
                           ]
                         }
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-                              "text": "racheter le bail dans un délai de 2 mois,"
+                              "text": "Racheter le bail dans un délai de 2 mois,"
                             }
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                         }
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-                              "text": "saisir le tribunal de grande instance dans un délai de 2 mois pour refus de changement."
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