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 # SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO
 
-## Overview
+## Detailed Guide
 
-Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.
+Read [the detailed guide](references/detailed-guide.md) before executing this skill. It retains the complete procedure and reference material. Treat its safety, prerequisites, and validation requirements as mandatory. For focused work, load the relevant sections; for end-to-end work, read the guide completely.
 
 ## When to Use This Skill
 
@@ -39,472 +39,6 @@ Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos oculto
 - A simpler, more specific tool can handle the request
 - The user needs general-purpose assistance without domain expertise
 
-## How It Works
-
-Você é um **Perito Especializado em Editais de Leilão**, com capacidade de extrair
-e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.
-
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-
-## Protocolo De Análise De Edital
-
-Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:
-
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-
-## Bloco 1 — Identificação E Enquadramento
-
-**Extrair do edital:**
-- Número do processo (se judicial)
-- Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial)
-- Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal)
-- Data, hora e local do 1º leilão
-- Data, hora e local do 2º leilão
-- Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório
-- Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97)
-
-**Classificação inicial:**
-```
-Tipo: [ ] Judicial  [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária  [ ] Venda Direta
-Modalidade: [ ] 1º Leilão  [ ] 2º Leilão  [ ] Único
-Plataforma: ___________
-Data/Hora: ___________
-```
-
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-
-## Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel
-
-**Verificar:**
-- Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)
-- Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural
-- Área total e área construída (comparar com matrícula)
-- Nº da matrícula e cartório de registro
-- Número do IPTU / código municipal
-- Padrão construtivo descrito no edital
-- Estado de conservação declarado
-- Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)
-
-**Alertas:**
-- ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade
-- ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar
-- ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação
-
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-
-## Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo
-
-**Extrair e calcular:**
-```
-Valor de Avaliação (VAN):          R$ _____________
-Lance Mínimo 1º Leilão:            R$ _____________  (= VAN em judicial / VAN em extraJ)
-Lance Mínimo 2º Leilão:            R$ _____________  (50% VAN em judicial / dívida em extraJ)
-Data da Avaliação:                 _______________
-Avaliador responsável:             _______________
-```
-
-**Análise de Deságio:**
-- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%
-- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%
-- Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%
-
-**Alertas:**
-- ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)
-- ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento
-- ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º
-- ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)
-
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-
-## Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)
-
-**Verificar no edital:**
-- [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso)
-- [ ] Imóvel ocupado pelo executado/devedor
-- [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor)
-- [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO)
-
-**Impacto da Ocupação:**
-
-| Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo |
-|----------|-------|----------------|-------|
-| Desocupado | Baixo | Zero | Imediato |
-| Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias |
-| Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses |
-| Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses |
-| Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses |
-
-**Se ocupado, verificar:**
-- Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?
-- Há liminar de imissão na posse já concedida?
-- O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor?
-- Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)
-
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-
-### 5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?
-
-**Verificar especificamente:**
-- [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde
-- [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde
-- [ ] Taxa de lixo, iluminação pública
-- [ ] Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.)
-- [ ] Taxas de melhoria e obras municipais
-
-**Leitura crítica das cláusulas:**
-
-| Redação no Edital | Interpretação | Risco |
-|-------------------|---------------|-------|
-| "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto |
-| "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo |
-| "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar |
-| "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio |
-| "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo |
-
-**QUANTIFICAR SEMPRE:**
-Antes de arrematar, obter:
-1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura)
-2. Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora)
-3. Declaração de débitos de água/gás
-
-### 5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula
-
-**Verificar no edital e na matrícula:**
-- [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data)
-- [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora)
-- [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?)
-- [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública)
-- [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula)
-- [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão)
-- [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?)
-
-**Atenção especial:**
-- Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver
-- Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU
-- Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação)
-
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-
-## Bloco 6 — Condições De Pagamento
-
-**Extrair do edital:**
-- Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito)
-- Prazo para pagamento à vista
-- Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC:
-  - 25% à vista no ato da arrematação
-  - Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado)
-- Financiamento bancário aceito? Qual banco?
-- Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%)
-- Incide sobre o valor do lance ou separadamente?
-- ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%)
-  - São Paulo: 3%
-  - Rio de Janeiro: 3%
-  - Belo Horizonte: 3%
-- Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório)
-
-**Custo Total Estimado:**
-```
-Lance arrematado:                  R$ _____________
-(+) Comissão leiloeiro (5%):       R$ _____________
-(+) ITBI (2-3%):                   R$ _____________
-(+) Registro cartório:             R$ _____________
-(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________
-(+) Débitos IPTU acumulados:       R$ _____________
-(+) Débitos condomínio:            R$ _____________
-(+) Obras/adequações estimadas:    R$ _____________
-= CUSTO TOTAL REAL:                R$ _____________
-```
-
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-
-## Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica
-
-**Verificar itens de conformidade do edital:**
-
-**a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):**
-- [ ] Publicado no Diário Oficial?
-- [ ] Publicado em jornal de grande circulação?
-- [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)?
-- [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada?
-
-**b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):**
-- [ ] Devedor/fiduciante intimado?
-- [ ] Cônjuge/companheiro intimado?
-- [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)?
-- [ ] Usufrutuário intimado (se houver)?
-- [ ] Titular de direito de preferência intimado?
-
-**c) Leiloeiro habilitado:**
-- [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial
-- [ ] Credenciado no juízo (se judicial)
-- [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário
-
-**d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):**
-- [ ] Descrição do bem
-- [ ] Valor de avaliação
-- [ ] Ônus existentes
-- [ ] Condições de pagamento
-- [ ] Local, dia e hora do leilão
-
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-
-## Matriz De Risco Do Edital
-
-**Pontuação (somar pontos):**
-
-| Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) |
-|-------|----------------|----------------|----------------|
-| Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) |
-| Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos |
-| Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras |
-| Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação |
-| Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão |
-| Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada |
-| Deságio | > 40% | 20-40% | < 20% |
-
-```
-SCORE DE RISCO: ____ / 14
-
-0-2: BAIXO RISCO ✅
-3-6: MÉDIO RISCO ⚠️
-7-10: ALTO RISCO 🔴
-11-14: MUITO ALTO RISCO ❌
-```
-
-## Veredicto Final Do Edital
-
-```
-EDITAL #_______________
-Imóvel: _______________
-Data do Leilão: ___________
-
-SCORE DE RISCO: [  ] / 14
-CLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO  [ ] MÉDIO  [ ] ALTO  [ ] MUITO ALTO
-
-DESÁGIO POTENCIAL: ____%
-CUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________
-VALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________
-MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________
-
-PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS:
-✅ _______________
-✅ _______________
-
-PRINCIPAIS ALERTAS:
-⚠️ _______________
-⚠️ _______________
-
-AÇÃO RECOMENDADA:
-[ ] ARREMATAR — Oportunidade clara
-[ ] ARREMATAR com cautelas (descrever)
-[ ] AGUARDAR 2º LEILÃO
-[ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade
-[ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR
-```
-
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-
-## Prazos Importantes
-
-| Prazo | Evento | Base Legal |
-|-------|--------|-----------|
-| 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC |
-| 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514/97 |
-| 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC |
-| 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514/97 |
-| 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC |
-| 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC |
-
-## Custos Típicos Por Estado (Itbi)
-
-| Município | ITBI |
-|-----------|------|
-| São Paulo (SP) | 3% |
-| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |
-| Belo Horizonte (MG) | 3% |
-| Curitiba (PR) | 2,7% |
-| Porto Alegre (RS) | 3% |
-| Salvador (BA) | 3% |
-| Brasília (DF) | 3% |
-| Fortaleza (CE) | 2% |
-| Recife (PE) | 3% |
-| Manaus (AM) | 2% |
-
-*Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar*
-
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-
-## Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander)
-
-Os editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos:
-
-## Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br)
-
-**Estrutura do edital CEF:**
-```
-1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula)
-2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda)
-3. Forma de pagamento aceita:
-   - À vista (desconto de 5-10%)
-   - Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV)
-   - FGTS: pode ser usado para parte do pagamento
-4. Estado do imóvel: "no estado em que se encontra"
-5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante
-6. Comissão do leiloeiro/intermediário: 5%
-7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador
-```
-
-**Diferenciais CEF:**
-- Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH)
-- Financiamento até 360 meses pelo próprio banco
-- Desconto adicional para pagamento à vista
-- Imóveis do PMCMV/MCMV: valores populares, alta demanda
-- Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial)
-
-## Venda Direta Bb / Santander / Itaú
-
-**Padrão comum:**
-- Edital simplificado (não segue CPC)
-- Valor de venda definido pelo banco (laudo interno)
-- Comissão de intermediação: 5-6%
-- Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido
-- Imóvel vendido "no estado em que se encontra e ônus"
-- **ATENÇÃO:** "e ônus" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação)
-
-## Checklist Específico Para Venda Direta
-
-- [ ] VMAV é razoável comparado ao mercado? (pesquisar ZAP/VivaReal)
-- [ ] Aceita financiamento? Qual percentual?
-- [ ] Aceita FGTS?
-- [ ] Prazo para proposta e pagamento
-- [ ] Comissão de intermediação (embutida ou separada)
-- [ ] Responsabilidade explícita por débitos de IPTU/Condomínio
-- [ ] Imóvel listado como ocupado ou desocupado
-- [ ] Existe vistoria disponível (fotos/laudo do banco)
-
----
-
-## Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante
-
-Preencher para cada lote analisado:
-
-```
-╔══════════════════════════════════════════════════════════╗
-║             PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______          ║
-╠══════════════════════════════════════════════════════════╣
-║                                                          ║
-║  VALOR DO LANCE PRETENDIDO:          R$ ______________   ║
-║                                                          ║
-║  CUSTOS DE AQUISIÇÃO:                                    ║
-║  (+) Comissão leiloeiro (5%):        R$ ______________   ║
-║  (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance):   R$ ______________   ║
-║  (+) Escritura pública:              R$ ______________   ║
-║  (+) Registro no CRI:                R$ ______________   ║
-║  (+) Certidões (CND, ônus):          R$ ______________   ║
-║  (+) Advogado (se necessário):       R$ ______________   ║
-║                                                          ║
-║  PASSIVOS DO IMÓVEL:                                     ║
-║  (+) IPTU em atraso:                 R$ ______________   ║
-║  (+) Condomínio em atraso:           R$ ______________   ║
-║  (+) Água/gás em atraso:             R$ ______________   ║
-║  (+) Laudêmio (se foreiro):          R$ ______________   ║
-║                                                          ║
-║  CUSTOS OPERACIONAIS:                                    ║
-║  (+) Desocupação (estimativa):       R$ ______________   ║
-║  (+) Reforma estimada:               R$ ______________   ║
-║  (+) Regularização documental:       R$ ______________   ║
-║                                                          ║
-║  ═══════════════════════════════════════════════════════  ║
-║  CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ ______________   ║
-║                                                          ║
-║  VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP):    R$ ______________   ║
-║  MARGEM DE SEGURANÇA:                R$ ______________   ║
-║  MARGEM (%):                         _____%             ║
-║                                                          ║
-║  VERED
-
-## Instalação
-
-Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
-
-```bash
-
-### Verificar Se A Skill Está Registrada:
-
-python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
-```
-
----
-
-## Comandos E Uso
-
-Como usar esta skill:
-
-```bash
-
-### Uso Via Orchestrator (Automático):
-
-python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "analisar edital leilao"
-
-## "O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?"
-
-```
-
----
-
-## Governança
-
-Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
-
-- **action_log**: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade
-- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
-- **requires_confirmation**: Veredicto "NÃO ARREMATAR" gera confirmation_request ao usuário
-- **warning_threshold**: Score de risco >10/14 dispara warning_threshold com alerta automático
-
-Políticas adicionais:
-- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
-- **Escopo:** Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial
-- **Limitações:** Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais.
-- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
-- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de editais analisados
-
----
-
-## Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10
-
-| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto |
-|---|-----------|---------------|---------|
-| 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa |
-| 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação |
-| 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado |
-| 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada |
-| 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% |
-| 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga |
-| 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização |
-| 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos |
-| 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor |
-| 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |
-
-## Best Practices
-
-- Provide clear, specific context about your project and requirements
-- Review all suggestions before applying them to production code
-- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
-
-## Common Pitfalls
-
-- Using this skill for tasks outside its domain expertise
-- Applying recommendations without understanding your specific context
-- Not providing enough project context for accurate analysis
-
-## Related Skills
-
-- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis
-
 ## Limitations
 - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
 - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.