opencode-skills-collection 4.0.53 → 4.0.54

package/bundled-skills/leiloeiro-risco/references/detailed-guide.md

@@ -0,0 +1,482 @@
+# SKILL DE RISCO — AUDITOR DE RISCO EM LEILÕES - Detailed Guide
+
+> This file contains the detailed procedure and reference material extracted from `SKILL.md` for focused loading. The root skill defines activation, examples, safety constraints, and limitations.
+
+## Overview
+
+Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.
+
+
+## How It Works
+
+Você é um **Auditor de Risco Sênior** especializado em leilões de imóveis, com visão
+integrada de riscos jurídicos, financeiros, operacionais e de mercado. Seu papel é
+mapear todos os riscos, quantificar os que podem ser quantificados e recomendar
+a decisão de investimento.
+
+---
+
+
+## Categoria 1 — Riscos Jurídicos
+
+#### 1.1 Risco de Nulidade da Arrematação
+
+| Risco | Probabilidade | Impacto | Score |
+|-------|--------------|---------|-------|
+| Falta de intimação do cônjuge | Médio | Muito Alto | 🔴 |
+| Edital publicado incorretamente | Baixo | Alto | 🟡 |
+| Avaliação desatualizada (>12 meses) | Médio | Médio | 🟡 |
+| Bem impenhorável não arguido | Baixo | Muito Alto | 🔴 |
+| Embargos com efeito suspensivo | Baixo | Muito Alto | 🔴 |
+| Processo com recursos pendentes | Médio | Alto | 🟡 |
+| Cônjuge sem meação respeitada | Baixo | Alto | 🟡 |
+
+**Como mitigar:**
+- Solicitar certidão dos autos (ou pesquisa no e-SAJ/PJE)
+- Verificar se consta intimação do cônjuge
+- Checar presença de embargos via busca no sistema processual
+- Confirmar publicação do edital nos veículos exigidos
+
+#### 1.2 Risco de Bem de Família
+
+**Checklist de Exposição:**
+- [ ] É o único imóvel do devedor? → **Alto risco de bem de família**
+- [ ] Devedor reside no imóvel? → **Alto risco**
+- [ ] Imóvel foi arguido como bem de família nos autos? → **Verificar decisão judicial**
+- [ ] Execução é de crédito condominial ou tributário do próprio imóvel? → Exceção legal (pode penhorar)
+- [ ] Fiança locatícia? → Súmula 549 STJ (pode penhorar — mas há divergência)
+
+**Decisão:**
+```
+Se o imóvel É bem de família E a execução NÃO é de débito do próprio imóvel
+ou crédito do art. 3º da Lei 8.009/90:
+→ RISCO MUITO ALTO — NÃO ARREMATAR sem análise profunda dos autos
+```
+
+#### 1.3 Risco de Ônus Reais Ocultos
+
+| Ônus | Como Detectar | Impacto |
+|------|--------------|---------|
+| Hipoteca anterior | Certidão de ônus reais | Alto (pode retomar o imóvel) |
+| Usufruto vitalício | Matrícula atualizada | Muito Alto (não tem uso) |
+| Penhora anterior | Certidão do distribuidor | Médio |
+| Servidão | Matrícula | Médio (limita uso) |
+| Aforamento (marinha) | Matrícula + SPU | Médio (laudêmio) |
+| Ação de usucapião | Distribuidor | Alto (terceiro reivindica) |
+| Promessa de compra e venda reg. | Matrícula | Alto |
+
+**Ação:** Sempre obter certidão
+
+
+## Categoria 2 — Riscos Financeiros
+
+#### 2.1 Risco de Débitos Acumulados
+
+**Metodologia de Cálculo:**
+
+```
+IPTU:
+  - Checar na prefeitura do município
+  - Calcular débito total (principal + multa 20% + juros 1% a.m.)
+  - Prazo prescricional: 5 anos (CTN Art. 174)
+  - Impacto: propter rem — arrematante paga
+
+CONDOMÍNIO:
+  - Solicitar ao síndico/administradora extrato completo
+  - Incluir: taxa condominial + multas + correção
+  - Impacto: propter rem — arrematante paga (Súmula STJ 478)
+  - Atenção: condomínio pode ter ação de cobrança paralela
+
+ÁGUA/ESGOTO:
+  - Verificar com concessionária (SABESP, CEDAE, Copasa etc.)
+  - Pode gerar suspensão do serviço — custo de religação
+  - Em geral: dívida pessoal, não propter rem (mas varia por estado)
+
+ENERGIA ELÉTRICA:
+  - Débito pessoal (não propter rem)
+  - Verificar se há suspensão do serviço
+
+TABELA RÁPIDA:
+Débito estimado IPTU:          R$ ____________
+Débito estimado Condomínio:    R$ ____________
+Débito estimado Água:          R$ ____________
+Outros:                        R$ ____________
+TOTAL DÉBITOS:                 R$ ____________
+```
+
+#### 2.2 Risco de Desocupação
+
+**Estimativa de Custo por Cenário:**
+
+| Cenário | Custo Honorários | Custo de Tempo | Prazo | Probabilidade |
+|---------|-----------------|----------------|-------|---------------|
+| Ocupante sai voluntariamente | R$ 0 | R$ 0 | 0-30 dias | 20-30% |
+| Negociação + ajuda de custo | R$ 3-10k | R$ 0 | 30-90 dias | 30-40% |
+| Ação de imissão sem resistência | R$ 5-15k | custo financ. | 3-6 meses | 20-30% |
+| Imissão + recursos do devedor | R$ 10-30k | custo financ. | 6-18 meses | 10-20% |
+| Processo longo + violência | R$ 20-50k | custo financ. | 12-36 meses | 5-10% |
+
+**Custo financeiro do tempo (capital imobilizado):**
+```
+Capital imobilizado × Taxa CDI × Meses / 12
+Exemplo: R$ 300.000 × 10,5% × 12 meses / 12 = R$ 31.500/ano (custo de oportunidade)
+```
+
+#### 2.3 Risco de Obra/Reforma
+
+**Estimativas de Custo de Reforma (valores 2024):**
+
+| Tipo de Reforma | Custo por m² |
+|----------------|---
+
+
+## Categoria 3 — Riscos Operacionais
+
+#### 3.1 Risco de Não Conseguir Finalizar a Arrematação
+
+**Após arrematar, o processo pode ser desfeito se:**
+
+| Evento | Prazo para ocorrer | Probabilidade | Consequência |
+|--------|-------------------|---------------|-------------|
+| Devedor paga antes da assinatura do auto | A qualquer momento antes | Baixo-Médio | Leilão desfeito, dinheiro devolvido |
+| Embargos com efeito suspensivo | Até o auto de arrematação | Baixo | Leilão suspenso |
+| Nulidade arguida no prazo de 10 dias | 10 dias após arrematação | Baixo | Anulação do leilão |
+| Bem de família reconhecido tardiamente | Após 10 dias — ação autônoma | Muito Baixo | Complexa defesa |
+| Ação de embargos de terceiro | Qualquer momento (prazo prescricional) | Muito Baixo | Requer defesa judicial |
+
+#### 3.2 Risco de Fraude ou Manipulação
+
+**Sinais de alerta em leilões:**
+- ⚠️ Leiloeiro não cadastrado na Junta Comercial
+- ⚠️ Plataforma online desconhecida sem CNPJ verificável
+- ⚠️ Valor de avaliação muito incompatível com mercado (extremos)
+- ⚠️ Edital publicado em prazo inferior ao legal
+- ⚠️ Lote com descrição vaga e sem matrícula informada
+- ⚠️ Exigência de depósito antes de visualizar documentos
+
+**Como proteger:**
+- Verificar leiloeiro no site da Junta Comercial do estado
+- Confirmar o processo judicial no sistema do TJ (e-SAJ, PJE, SEEU)
+- Nunca pagar sem confirmação no processo judicial
+
+---
+
+
+## Categoria 4 — Riscos De Mercado E Sistêmicos
+
+#### 4.1 Risco de Liquidez no Momento da Saída
+
+| Cenário Macroeconômico | Impacto na Revenda |
+|-----------------------|-------------------|
+| Selic sobe mais (>14%) | Crédito encarece → demanda cai → demora mais |
+| Recessão econômica | Mercado trava → pode levar 2-3x mais tempo |
+| Desemprego alto local | Comprador final some → sem saída |
+| Novo empreendimento vizinho | Concorrência de novos → pressão de preço |
+| Mudança de zoneamento | Pode desvalorizar (ZEU vira residencial baixo) |
+| Evento local negativo (crime, inundação) | Deságio adicional de 20-40% |
+
+#### 4.2 Risco Ambiental e Geotécnico
+
+**Verificar antes de arrematar:**
+- [ ] Imóvel em área de risco de deslizamento (CEMADEN)
+- [ ] Imóvel em área de inundação (plano diretor municipal)
+- [ ] Imóvel em APP (Área de Preservação Permanente — margens de rios)
+- [ ] Contaminação do solo (áreas industriais, postos de gasolina)
+- [ ] Laudo geotécnico de terrenos em encosta
+- [ ] Histórico de sinistros (chuvas, enchentes) — INMET, prefeitura
+
+**Fontes de consulta:**
+- CEMADEN (cemaden.gov.br) — mapas de risco
+- IBGE Malha Digital — zoneamento
+- Prefeitura Municipal — alvará, habite-se, plano diretor
+- MDR/MCID — banco de dados de risco
+
+---
+
+
+## Preencher Para Cada Lote
+
+```
+RISCOS JURÍDICOS:
+[ ] Intimação cônjuge confirmada?         Sim: 0 / Não: 3 / Não verificado: 2
+[ ] Embargos com efeito suspensivo?       Não: 0 / Sim: 4
+[ ] Bem de família provável?              Não: 0 / Possível: 2 / Provável: 4
+[ ] Ônus reais verificados e ok?          Sim: 0 / Não verificado: 2 / Ônus grave: 4
+[ ] Documentação regular?                 Sim: 0 / Irregular menor: 1 / Grave: 3
+
+RISCOS FINANCEIROS:
+[ ] Débitos IPTU + Cond. quantificados?   Sim (até 10% VMP): 0 / Altos (>10%): 2 / Não verificado: 2
+[ ] Situação da posse?                    Desocupado: 0 / Cooperativo: 1 / Litigioso: 3
+[ ] Obras necessárias?                    Não: 0 / Leves: 1 / Pesadas: 3
+
+RISCOS OPERACIONAIS:
+[ ] Leiloeiro verificado?                 Sim: 0 / Não: 2
+[ ] Processo verificado no TJ?            Sim: 0 / Não: 2
+[ ] Edital está completo?                 Sim: 0 / Incompleto: 2
+
+RISCOS DE MERCADO:
+[ ] Liquidez local?                       Alta: 0 / Média: 1 / Baixa: 3
+[ ] Risco ambiental?                      Baixo: 0 / Médio: 2 / Alto: 4
+
+SCORE TOTAL: ___ / 36
+
+CLASSIFICAÇÃO:
+0-5:   BAIXO RISCO ✅ — Proceder com segurança
+6-10:  MÉDIO RISCO ⚠️ — Mitigar os pontos identificados
+11-18: ALTO RISCO 🔴 — Só com expertise e desconto maior
+19+:   MUITO ALTO RISCO ❌ — Evitar, salvo especialista experiente
+```
+
+---
+
+### Obrigatórias (Sempre, Para Qualquer Lote):
+
+- [ ] Certidão de ônus reais (matrícula atualizada) — R$ 50-150
+- [ ] Certidão negativa de IPTU (ou extrato de débitos)
+- [ ] Leitura completa do edital (Bloco 1-8 da SKILL de Edital)
+- [ ] Pesquisa do processo no sistema do TJ (ou cartório)
+- [ ] Verificar leiloeiro na Junta Comercial
+
+### Complementares (Quando Score > 5):
+
+- [ ] Certidão do distribuidor cível (ações no imóvel)
+- [ ] Extrato de débitos de condomínio
+- [ ] Visita ao imóvel ou à rua (Google Street View no mínimo)
+- [ ] Consulta ao síndico sobre ocupação e estado
+- [ ] Extrato de débitos de água/saneamento
+
+
+## Para Lotes De Alto Valor (>R$ 500K):
+
+- [ ] Pareceria com advogado especialista para análise dos autos
+- [ ] Laudo de vistoria técnica (engenheiro)
+- [ ] Pesquisa de comparáveis com corretor CRECI local
+- [ ] Análise de certidões do devedor (fraude à execução)
+- [ ] Consulta ao plano diretor municipal (uso e ocupação do solo)
+
+---
+
+
+## Tomada De Decisão — Árvore De Decisão
+
+```
+SCORE DE RISCO:
+
+≤ 5 (BAIXO):
+  → ROI líquido > CDI? SIM → ARREMATAR
+  → ROI líquido > CDI? NÃO → AGUARDAR MELHOR OPORTUNIDADE
+
+6-10 (MÉDIO):
+  → Problemas são mitigáveis? SIM + ROI > CDI+5% → ARREMATAR com cautelas
+  → Problemas são mitigáveis? NÃO → NÃO ARREMATAR
+
+11-18 (ALTO):
+  → Você é especialista? SIM + ROI > CDI+15% → AVALIAR COM ADVOGADO
+  → Você é especialista? NÃO → NÃO ARREMATAR
+
+> 18 (MUITO ALTO):
+  → NÃO ARREMATAR (salvo casos excepcionais com assessoria)
+```
+
+---
+
+---
+
+
+## Risco De Itbi Sobre Vmp (Não Sobre O Lance)
+
+**O problema:**
+Muitos municípios cobram ITBI sobre o **valor venal de referência** (VMP), não sobre
+o valor efetivo da arrematação (lance). Isso aumenta o custo em até 3x.
+
+**Exemplo:**
+- Imóvel arrematado por R$ 200.000
+- Valor venal de referência (prefeitura): R$ 400.000
+- ITBI 3% sobre lance: R$ 6.000
+- ITBI 3% sobre venal: R$ 12.000 ← cobrado pela prefeitura
+
+**Base legal para contestar:**
+- STJ Tema 1.113: ITBI deve incidir sobre o valor efetivo da transação
+- Em leilão judicial: a carta de arrematação é o título — valor = lance
+- Em leilão extrajudicial: a escritura com valor do lance é o título
+- Possível impugnar administrativamente ou via mandado de segurança
+
+**Recomendação:** Orçar ITBI sobre VMP (cenário pessimista) e incluir no custo total.
+Se conseguir pagar sobre o lance, é economia extra.
+
+
+## Risco De Ir Ganho De Capital Na Revenda
+
+- O lucro na revenda é tributado em 15% (até R$ 5M de ganho)
+- Custo de aquisição: valor do lance + ITBI + comissão + registro + obras documentadas
+- Isenção: venda até R$ 440.000 do único imóvel a cada 5 anos
+- Isenção: reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias
+- **Dica:** documentar TODAS as despesas com notas fiscais (reforma, regularização)
+  para abater do ganho de capital
+
+---
+
+
+## O Arrematante Está Protegido?
+
+**Regra geral (Art. 903, §5º CPC):**
+A arrematação em hasta pública opera como aquisição com proteção judicial.
+O arrematante de boa-fé é protegido contra alienações fraudulentas anteriores.
+
+**Mas atenção aos cenários:**
+
+| Cenário | Risco para Arrematante | Proteção |
+|---------|----------------------|----------|
+| Devedor vendeu imóvel antes da penhora | Muito Baixo | Art. 903 CPC protege arrematante |
+| Terceiro alega ter comprado antes da penhora | Médio | Depende de registro + boa-fé |
+| Imóvel objeto de ação de usucapião por terceiro | Alto | Conflito de títulos — pode anular |
+| Devedor doou para parente (fraude contra credores) | Baixo | Arrematante em hasta protegido |
+
+**Verificação obrigatória:**
+- Certidão de distribuidor cível: verificar se há ação real (usucapião, reivindicatória)
+  movida por terceiro sobre o imóvel
+- Se existir ação de terceiro reivindicando o imóvel: ALTO RISCO — evitar
+
+---
+
+
+## Como Fazer O Stress Test Do Investimento:
+
+```
+CENÁRIO OTIMISTA (probabilidade 20%):
+  - Vende pelo VMP em 3 meses
+  - Sem custos extras de desocupação
+  - ITBI sobre lance (não sobre VMP)
+  - ROI: ___ %
+
+CENÁRIO BASE (probabilidade 50%):
+  - Vende com 10% desconto sobre VMP em 6 meses
+  - Custo de desocupação negociado (R$ 5k)
+  - ITBI sobre VMP
+  - ROI: ___ %
+
+CENÁRIO PESSIMISTA (probabilidade 25%):
+  - Vende com 20% desconto sobre VMP em 12 meses
+  - Ação de imissão na posse (R$ 15k + 6 meses)
+  - Reforma necessária (R$ 30k)
+  - ROI: ___ %
+
+CENÁRIO CATASTRÓFICO (probabilidade 5%):
+  - Arrematação anulada (perda do sinal, mas dinheiro devolvido)
+  - OU: não consegue vender em 24 meses (capital travado)
+  - OU: débitos ocultos consomem a margem (condomínio alto)
+  - ROI: ___ % (possivelmente negativo)
+
+ROI PONDERADO (esperança matemática):
+= (ROI otimista × 0,20) + (ROI base × 0,50) + (ROI pessimista × 0,25)
+  + (ROI catastrófico × 0,05)
+
+Se ROI ponderado > CDI → ARREMATAR
+Se ROI ponderado < CDI → NÃO VALE O RISCO
+```
+
+---
+
+
+## Glossário De Riscos
+
+| Termo | Definição |
+|-------|-----------|
+| Propter Rem | Obrigação que segue o bem (IPTU, condomínio) — não desaparece com a venda |
+| Risco Jurídico | Possibilidade de anulação, nulidade ou impugnação da arrematação |
+| Risco Operacional | Dificuldade na execução (desocupação, reforma, regularização) |
+| Risco Tributário | ITBI sobre VMP vs. lance; IR sobre ganho de capital na revenda |
+| Custo de Oportunidade | O que se deixa de ganhar ao imobilizar capital nesta operação |
+| Stress Test | Simulação do pior cenário possível para o investimento |
+| Due Diligence | Diligência prévia completa antes de arrematar |
+| VaR (Value at Risk) | Perda máxima estimada em cenário adverso |
+| Margem de Segurança | Buffer financeiro entre o custo total e o valor de mercado |
+| Fraude à Execução | Alienação do bem após a citação para frustrar a execução (Art. 792 CPC) |
+| ROI Ponderado | Retorno esperado considerando probabilidade de cada cenário |
+
+---
+
+
+## Instalação
+
+Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
+
+```bash
+
+## Verificar Se A Skill Está Registrada:
+
+python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
+```
+
+---
+
+
+## Comandos E Uso
+
+Como usar esta skill:
+
+```bash
+
+## Uso Via Orchestrator (Automático):
+
+python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "risco leilao imovel"
+
+## "Score De Risco Dessa Arrematação"
+
+```
+
+---
+
+
+## Governança
+
+Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
+
+- **action_log**: Análises de risco são registradas pelo log_action para auditoria completa
+- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
+- **requires_confirmation**: Score >28/36 (MUITO ALTO) gera confirmation_request obrigatório
+- **warning_threshold**: Score >21/36 (ALTO) dispara warning_threshold com alerta ao usuário
+
+Políticas adicionais:
+- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
+- **Escopo:** Análise e gestão de risco em leilões de imóveis
+- **Limitações:** Scores e classificações são indicativos. Decisão final é do investidor.
+- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
+- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de risco do usuário
+
+---
+
+
+## Referências
+
+Fontes normativas e referências de risco:
+- CEMADEN (cemaden.gov.br) — mapas de risco ambiental
+- IBGE — malha digital e zoneamento
+- CPC/2015 — Arts. 829-925 (Execução e Arrematação)
+- Lei 9.514/1997 — Alienação Fiduciária
+- Lei 8.009/1990 — Bem de Família
+- STJ — jurisprudência consolidada sobre leilões
+- CTN Art. 130 — responsabilidade tributária propter rem
+
+
+## Best Practices
+
+- Provide clear, specific context about your project and requirements
+- Review all suggestions before applying them to production code
+- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
+
+
+## Common Pitfalls
+
+- Using this skill for tasks outside its domain expertise
+- Applying recommendations without understanding your specific context
+- Not providing enough project context for accurate analysis
+
+
+## Related Skills
+
+- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-edital` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis

package/bundled-skills/lesson-generator/SKILL.md

@@ -82,6 +82,11 @@ Prioritize teaching usefulness over decoration: one focused course topic, clear
 
 Keep the UI responsive and dense enough for repeated study. Avoid oversized marketing hero layouts; this should feel like a polished lesson workspace, not a landing page.
 
+## Example
+
+**User request:**
+
+> Build compact, standalone multi-lesson course artifacts with lesson navigation, objectives, flashcards, quizzes, and source links.
 
 ## Limitations
 

package/bundled-skills/lightning-architecture-review/SKILL.md

@@ -51,6 +51,12 @@ Expert reviewer for Bitcoin Lightning Network protocol designs. Compares channel
 - Website: https://SuperScalar.win
 - Original proposal: https://delvingbitcoin.org/t/superscalar-laddered-timeout-tree-structured-decker-wattenhofer-factories/1143
 
+## Example
+
+**User request:**
+
+> Review Bitcoin Lightning Network protocol designs or architecture.
+
 ## Limitations
 - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
 - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.

package/bundled-skills/lightning-channel-factories/SKILL.md

@@ -50,6 +50,12 @@ Technical reference for Lightning Network channel factory implementations. Cover
 - Website: https://SuperScalar.win
 - Original proposal: https://delvingbitcoin.org/t/superscalar-laddered-timeout-tree-structured-decker-wattenhofer-factories/1143
 
+## Example
+
+**User request:**
+
+> Build or reviewing Lightning Network channel factory implementations.
+
 ## Limitations
 - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
 - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.

package/bundled-skills/lightning-factory-explainer/SKILL.md

@@ -50,6 +50,12 @@ Expert guide for understanding Bitcoin Lightning Network channel factories and t
 - Website: https://SuperScalar.win
 - Original proposal: https://delvingbitcoin.org/t/superscalar-laddered-timeout-tree-structured-decker-wattenhofer-factories/1143
 
+## Example
+
+**User request:**
+
+> Explain Bitcoin Lightning channel factories and scalable onboarding.
+
 ## Limitations
 - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
 - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.