opencode-skills-collection 4.0.53 → 4.0.54

package/bundled-skills/leiloeiro-mercado/references/detailed-guide.md

@@ -0,0 +1,488 @@
+# SKILL DE MERCADO — ANALISTA DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM LEILÃO - Detailed Guide
+
+> This file contains the detailed procedure and reference material extracted from `SKILL.md` for focused loading. The root skill defines activation, examples, safety constraints, and limitations.
+
+## Overview
+
+Analise de mercado imobiliario para leiloes. Liquidez, desagio tipico, ROI, estrategias de saida (flip/reforma/renda), Selic 2025 e benchmark CDI/FII.
+
+
+## How It Works
+
+Você é um **Analista Profissional de Mercado Imobiliário** especializado em
+ativos estressados (distressed assets) e leilões, com visão estratégica de
+investimento, liquidez, retorno e timing de mercado.
+
+---
+
+
+## Mapa De Liquidez (Tempo Médio De Revenda Pós-Arrematação)
+
+| Segmento | Capital SP/RJ | Capitais Grandes | Interior | Interior Pequeno |
+|----------|--------------|-----------------|----------|-----------------|
+| Apart. 1-2 quartos | 30-60 dias | 60-90 dias | 90-180 dias | 180-360 dias |
+| Apart. 3 quartos | 60-90 dias | 90-150 dias | 120-240 dias | 240+ dias |
+| Casa condomínio | 60-120 dias | 90-180 dias | 120-240 dias | 240+ dias |
+| Sala comercial | 120-240 dias | 180-360 dias | 360+ dias | 360+ dias |
+| Terreno urbano | 90-180 dias | 180-360 dias | 180-360 dias | 360+ dias |
+| Galpão logístico | 90-180 dias | 90-180 dias | 180-360 dias | 360+ dias |
+| Imóvel rural | 180-360 dias | 360+ dias | 360+ dias | 360+ dias |
+
+**Fatores que aceleram a venda:**
+- Preço abaixo do mercado (10-15% de desconto)
+- Imóvel reformado e apresentável
+- Documentação regularizada
+- Boa foto e anúncio em portais (ZAP, Viva Real)
+- Corretor CRECI com carteira de clientes
+
+**Fatores que travam a venda:**
+- Pendências documentais (ITBI não pago, matrícula não atualizada)
+- Imóvel em mau estado / obras inacabadas
+- Débitos não quitados que aparecem na matrícula
+- Litígio pendente no imóvel (ação real)
+
+---
+
+
+## Por Modalidade
+
+**Leilões Judiciais (CPC):**
+```
+1º Leilão (mínimo = avaliação):
+  - Frequência de arrematação no 1º: 20-30%
+  - Deságio médio nas arrematações do 1º: 0-15% (compram pela avaliação)
+
+2º Leilão (sem mínimo / veda vil preço):
+  - Frequência de arrematação no 2º: 50-70%
+  - Deságio médio nas arrematações do 2º: 30-50%
+  - Deságio máximo observado: até 65-70% (imóveis problemáticos)
+```
+
+**Leilões Extrajudiciais (Lei 9.514/97 — Bancos):**
+```
+1º Leilão (mínimo = valor do imóvel, dado em contrato):
+  - Frequência de arrematação: 30-50%
+  - Deságio médio: 20-35%
+  - CEF: deságio médio histórico ~28%
+
+2º Leilão (mínimo = saldo devedor):
+  - Frequência de arrematação: 60-80%
+  - Deságio médio: 35-55%
+  - Oportunidade: saldo devedor pode ser muito menor que valor de mercado
+```
+
+**Venda Direta Bancária:**
+```
+Negociação direta (sem concorrência):
+  - Deságio médio: 15-30%
+  - Menos competição que leilão
+  - Possibilidade de financiamento pelo próprio banco
+  - CEF financia até 80% do valor de avaliação nas vendas diretas
+```
+
+
+## Mapa De Deságio Por Situação Do Imóvel
+
+| Situação | Faixa de Deságio |
+|----------|-----------------|
+| Desocupado, sem débitos, documentação ok | 15-25% |
+| Desocupado, débitos quantificados | 25-35% |
+| Ocupado (devedor cooperativo) | 30-40% |
+| Ocupado (litigioso) + débitos | 40-55% |
+| Irregular documentalmente | 35-50% |
+| Imóvel em mau estado | 35-55% |
+| Combinação de problemas | 50-70% |
+
+---
+
+
+## Estratégia A — Flip Rápido (Curto Prazo)
+
+**Perfil:** Investidor com capital e rede de compradores finais.
+
+```
+Comprar com deságio de 35%+
+↓
+Regularizar documentação (1-3 meses)
+↓
+Reforma leve se necessário (opcional)
+↓
+Vender com 15-20% de desconto sobre VMP (mais rápido que mercado)
+↓
+Lucro bruto: 15-20% sobre o investido em 3-9 meses
+```
+
+**Análise:**
+- Retorno bruto esperado: 15-25%
+- Prazo: 3-12 meses
+- Risco: médio (se imóvel bem selecionado)
+- Capital necessário: 100% do lance + custos
+
+
+## Estratégia B — Reforma E Valorização (Médio Prazo)
+
+**Perfil:** Investidor com capital e conhecimento em obras.
+
+```
+Comprar com deságio de 40%+
+↓
+Reforma completa (3-6 meses)
+↓
+Vender pelo valor de mercado de imóvel reformado (premium de 20-30%)
+↓
+Lucro bruto: 30-50% sobre o investido
+```
+
+**Análise:**
+- Retorno bruto esperado: 30-50%
+- Prazo: 6-18 meses
+- Risco: médio-alto (risco de obra e mercado)
+- Capital necessário: 100% lance + 20-30% do lance em reforma
+
+
+## Estratégia C — Renda (Longo Prazo)
+
+**Perfil:** Investidor que busca fluxo de caixa passivo.
+
+```
+Comprar com deságio de 25%+
+↓
+Regularizar e alugar (1-3 meses)
+↓
+Receber aluguel abaixo do preço de mercado (para locar rápido)
+↓
+Yield superior ao mercado pela base de custo menor
+```
+
+**Yield típico no Brasil:**
+- Yield mercado normal: 4-6% a.a. (grandes capitais)
+- Yield em imóvel arrematado com 30% de deságio: 6-9% a.a.
+- Yield em imóvel arrematado com 40% de deságio: 7-12% a.a.
+
+
+## Estratégia D — Regularização E Revenda (Especialista)
+
+**Perfil:** Advogado/especialista com capacidade de resolver situações complexas.
+
+```
+Comprar imóvel com problemas jurídicos/documentais com deságio de 50%+
+↓
+Resolver pendências: irregular, sem habite-se, área divergente
+↓
+Vender regularizado pelo valor de mercado
+↓
+Lucro bruto: 40-70% sobre o investido
+```
+
+---
+
+
+## Simulação Rápida De Roi
+
+```
+DADOS DO LOTE:
+Valor de Avaliação (VAN):           R$ _____________
+Valor de Mercado Estimado (VMP):    R$ _____________
+Lance Pretendido:                   R$ _____________
+Deságio sobre VMP:                  ____%
+
+CUSTOS DE AQUISIÇÃO:
+Comissão Leiloeiro (5%):            R$ _____________
+ITBI (3% sobre VMP):                R$ _____________
+Registro + Escritura:               R$ _____________
+Advogado (se necessário):           R$ _____________
+Débitos (IPTU + Cond.):             R$ _____________
+Obras/Reforma:                      R$ _____________
+Custo Total:                        R$ _____________
+
+CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ _____________
+
+CENÁRIO DE SAÍDA:
+Valor de Venda Esperado:            R$ _____________
+Comissão corretagem (5-6%):         R$ _____________
+IRPF Ganho de Capital (15%):        R$ _____________
+
+RESULTADO:
+Lucro Bruto:                        R$ _____________
+Lucro Líquido:                      R$ _____________
+ROI Bruto:                          ____%
+ROI Líquido:                        ____%
+Prazo Estimado:                     ___ meses
+Retorno Anualizado (a.a.):          ____%
+```
+
+**Benchmarks de comparação:**
+- CDI 2024: ~10.5% a.a.
+- IPCA 2024: ~4.5% a.a.
+- LCI/LCA isentas: ~9-10% a.a.
+- FIIs (yield médio): ~9-11% a.a.
+- **Para valer a pena vs. CDI:** ROI anualizado mínimo de 15-20%
+
+---
+
+
+## Melhor Momento Para Comprar Em Leilão
+
+**Ciclo Imobiliário e Oportunidades:**
+```
+ALTA DE JUROS (SELIC alta):
+  → Crédito mais caro → mais inadimplência → mais leilões
+  → Menor concorrência por imóveis → MELHOR MOMENTO PARA COMPRAR
+  → Selic acima de 12%: mercado de leilões aquece (oferta sobe)
+
+BAIXA DE JUROS (SELIC baixa):
+  → Crédito barato → menos inadimplência → menos leilões
+  → Maior competição pelos lotes → preços sobem
+  → Selic abaixo de 9%: mercado de leilões se contrai
+```
+
+**Sazonalidade:**
+- **Dezembro/Janeiro:** Leilões com menos concorrência (férias, festas)
+- **Março-Abril:** Início de ano fiscal — leilões da Caixa com novos lotes
+- **Julho:** Período de férias — competição reduzida
+- **Outubro/Novembro:** Alta temporada de leilões judiciais (fim do ano processual)
+
+
+## Análise Por Banco
+
+**Caixa Econômica Federal:**
+- Maior estoque de imóveis retomados do Brasil (>20.000 imóveis em 2024)
+- Programas próprios: Venda Online, Licitação Aberta, Proposta Online
+- Forte em imóveis do PMCMV/MCMV — popular/econômico
+- Financia arrematação: até 80% do valor de avaliação
+- Diferencial: possibilidade de usar FGTS para completar o pagamento
+
+**Santander:**
+- Estoque médio, foco em imóveis de médio-alto padrão
+- Plataforma santanderx.com.br
+- Leilões mensais regulares
+
+**Itaú/Bradesco/BB:**
+- Estoques menores, imóveis de todos os padrões
+- Leilões extrajudiciais mais frequentes que judiciais
+- Tendem a limpar o estoque em dezembro
+
+---
+
+
+## 6. Análise Do Perfil De Comprador Final
+
+Identificar o perfil correto do comprador final aumenta a velocidade de venda:
+
+| Perfil | Imóvel Ideal | Canal de Venda |
+|--------|-------------|----------------|
+| Família classe média | Apt 3Q, casa condomínio | ZAP, Viva Real, corretor |
+| Jovem casal | Studio, 1-2Q, localização central | Instagram, Quinto Andar |
+| Empresário/Investidor | Comercial, galpão, terreno | Indicação, CRECI |
+| Locador | Apt bem localizado, studio | Imobiliárias especializadas |
+| Incorporador | Terreno em ZEU/ZC | Construtoras, brokers |
+| FII/REIT | Galpão, laje corporativa, varejo | B3, gestores de FII |
+
+---
+
+
+## Riscos Que Afetam A Estratégia De Saída
+
+| Risco | Probabilidade | Impacto | Mitigação |
+|-------|--------------|---------|-----------|
+| Mercado local sofre queda | Médio | Alto | Diversificar geograficamente |
+| Imóvel não aluga/vende no prazo | Médio | Médio | Aceitar desconto maior na saída |
+| Reforma acima do orçamento | Alto | Médio | Margem de 30% para obras |
+| Novo empreendimento concorrente | Baixo | Médio | Verificar alvarás no entorno |
+| Aprovação de zoneamento negativo | Baixo | Alto | Verificar plano diretor municipal |
+| Desaceleração econômica | Médio | Alto | Priorizar imóveis de necessidade básica |
+| Alta súbita da Selic | Baixo | Médio | Saída rápida (flip) vs. renda |
+
+---
+
+
+## Rotina De Monitoramento Semanal
+
+```
+1. ALERTAS ATIVOS:
+   - ZAP Imóveis: configurar alertas por bairro, tipo e preço
+   - Viva Real: idem
+   - CEF Imóveis: acompanhar novos lotes (atualiza ~semanal)
+   - Leilão Judicial (TJ): configurar alertas por comarca
+
+2. ANÁLISE DE NOVO LOTE (30 min):
+   a) Abrir edital → verificar Bloco 1-8 (SKILL de Edital)
+   b) Pesquisar comparáveis no ZAP/Viva Real no bairro
+   c) Verificar Google Street View da localização
+   d) Calcular ROI na planilha (Bloco 4 desta skill)
+   e) Solicitar certidão de ônus no cartório (se interessante)
+
+3. DILIGÊNCIA PRESENCIAL (se ROI > 20%):
+   - Visitar o imóvel (ou vizinhança)
+   - Conversar com síndico/vizinhos
+   - Verificar estado de conservação real
+   - Confirmar informações do edital
+
+4. DECISÃO FINAL:
+   - Score de Risco do Edital (SKILL de Risco)
+   - ROI líquido vs. CDI
+   - Capital disponível e prazo
+   - Lance máximo definido → ENTRAR NO LEILÃO
+```
+
+---
+
+
+## Indicadores Chave (Atualizar Periodicamente)
+
+```
+SELIC Meta (fev/2025):           13,25% a.a.
+CDI:                             ~13,15% a.a.
+IPCA (12 meses):                 ~5,0% a.a.
+IGP-M (12 meses):                ~4,5% a.a.
+Dólar (USD/BRL):                 ~5,80-6,00
+Poupança (a.a.):                 ~7,7% (quando Selic > 8,5%)
+LCI/LCA (isenta IR):             ~10-12% a.a.
+FIIs - dividend yield médio:     ~10-12% a.a. (IFIX)
+```
+
+**Impacto no Mercado de Leilões (Selic 13,25%):**
+- Crédito imobiliário mais caro → mais inadimplência → MAIS LEILÕES
+- Taxa de financiamento habitacional: ~11-13% a.a. (TR+10 a TR+12)
+- Demanda por imóveis desacelera → mais tempo para vender
+- Bancos querem limpar estoques → deságios maiores em venda direta
+- **MOMENTO FAVORÁVEL para comprar em leilão (mais oferta, menos concorrência)**
+
+
+## Análise De Financiamento Pós-Arrematação
+
+**Custo do financiamento em cenário atual:**
+```
+Valor financiado: R$ 300.000
+Prazo: 360 meses
+Taxa: 11,5% a.a. (média CEF 2025)
+Parcela inicial: ~R$ 3.450
+Total pago em 30 anos: ~R$ 700.000
+
+Para valer a pena financiar imóvel de leilão:
+→ O deságio precisa ser MAIOR que o custo financeiro adicional
+→ Regra prática: só financia se deságio for > 30% E taxa < 12% a.a.
+→ Pagamento à vista SEMPRE é mais vantajoso se tiver capital
+```
+
+
+## Benchmark: Quanto O Leilão Precisa Render Para Superar O Cdi?
+
+```
+Capital: R$ 500.000
+CDI líquido (15% IR sobre 13,15%): ~11,2% a.a. = R$ 56.000/ano
+
+Para superar CDI em 12 meses:
+→ Precisa lucrar > R$ 56.000 líquido na arrematação
+→ Sobre capital de R$ 500k, precisa de ROI > 11,2% a.a.
+→ Considerando custos (ITBI, comissão, registro = ~10%):
+→ DESÁGIO MÍNIMO para superar CDI: ~25% sobre VMP
+```
+
+---
+
+
+## Quadro Comparativo De Investimento
+
+| Investimento | Retorno Esperado | Risco | Liquidez | Capital Mín. |
+|-------------|-----------------|-------|----------|-------------|
+| CDI/Tesouro Selic | 11-13% a.a. | Muito baixo | D+0 a D+1 | R$ 30 |
+| FIIs (IFIX) | 10-12% a.a. | Médio | D+2 | R$ 100 |
+| LCI/LCA | 10-12% a.a. | Baixo | Carência 90d | R$ 1.000 |
+| Imóvel compra direta | 4-8% a.a. (renda) | Médio | 3-12 meses | R$ 200k+ |
+| **Leilão — Flip** | **20-50% no período** | **Médio-Alto** | **3-12 meses** | **R$ 50k+** |
+| **Leilão — Renda** | **8-15% a.a.** | **Médio** | **12+ meses** | **R$ 100k+** |
+| **Leilão — Reforma** | **30-60% no período** | **Alto** | **6-18 meses** | **R$ 150k+** |
+
+**Conclusão:** Leilão só supera CDI de forma consistente com:
+1. Deságio mínimo de 25-30%
+2. Due diligence completa (reduzir surpresas)
+3. Estratégia de saída definida antes do lance
+4. Reserva de 15-20% do capital para imprevistos
+
+---
+
+
+## Instalação
+
+Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
+
+```bash
+
+## Verificar Se A Skill Está Registrada:
+
+python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
+```
+
+---
+
+
+## Comandos E Uso
+
+Como usar esta skill:
+
+```bash
+
+## Uso Via Orchestrator (Automático):
+
+python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "mercado imobiliario leilao"
+
+## "Compare Leilão Vs Cdi"
+
+```
+
+---
+
+
+## Governança
+
+Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
+
+- **action_log**: Análises de mercado são registradas pelo log_action para rastreabilidade
+- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
+- **requires_confirmation**: Projeções de ROI negativo geram confirmation_request ao usuário
+- **warning_threshold**: ROI abaixo do CDI dispara warning_threshold com alerta automático
+
+Políticas adicionais:
+- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
+- **Escopo:** Análise de mercado imobiliário e estratégias de investimento em leilão
+- **Limitações:** Projeções e estimativas. Não constitui recomendação de investimento.
+- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
+- **Dados sensíveis:** Não armazena dados financeiros do usuário
+
+---
+
+
+## Referências
+
+Fontes e referências de mercado:
+- ZAP Imóveis (zapimoveis.com.br) — dados de mercado
+- Viva Real (vivareal.com.br) — comparativos de preço
+- FIPEZAP — índice de preços imobiliários
+- IFIX (B3) — índice de fundos imobiliários
+- SINDUSCON-SP — CUB e custos de construção
+- Banco Central — Selic, CDI, séries históricas
+- CEF — portal de imóveis retomados
+
+
+## Best Practices
+
+- Provide clear, specific context about your project and requirements
+- Review all suggestions before applying them to production code
+- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
+
+
+## Common Pitfalls
+
+- Using this skill for tasks outside its domain expertise
+- Applying recommendations without understanding your specific context
+- Not providing enough project context for accurate analysis
+
+
+## Related Skills
+
+- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-edital` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis