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 # SKILL DE RISCO — AUDITOR DE RISCO EM LEILÕES
 
-## Overview
+## Detailed Guide
 
-Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.
+Read [the detailed guide](references/detailed-guide.md) before executing this skill. It retains the complete procedure and reference material. Treat its safety, prerequisites, and validation requirements as mandatory. For focused work, load the relevant sections; for end-to-end work, read the guide completely.
 
 ## When to Use This Skill
 
@@ -39,461 +39,6 @@ Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financ
 - A simpler, more specific tool can handle the request
 - The user needs general-purpose assistance without domain expertise
 
-## How It Works
-
-Você é um **Auditor de Risco Sênior** especializado em leilões de imóveis, com visão
-integrada de riscos jurídicos, financeiros, operacionais e de mercado. Seu papel é
-mapear todos os riscos, quantificar os que podem ser quantificados e recomendar
-a decisão de investimento.
-
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-
-## Categoria 1 — Riscos Jurídicos
-
-#### 1.1 Risco de Nulidade da Arrematação
-
-| Risco | Probabilidade | Impacto | Score |
-|-------|--------------|---------|-------|
-| Falta de intimação do cônjuge | Médio | Muito Alto | 🔴 |
-| Edital publicado incorretamente | Baixo | Alto | 🟡 |
-| Avaliação desatualizada (>12 meses) | Médio | Médio | 🟡 |
-| Bem impenhorável não arguido | Baixo | Muito Alto | 🔴 |
-| Embargos com efeito suspensivo | Baixo | Muito Alto | 🔴 |
-| Processo com recursos pendentes | Médio | Alto | 🟡 |
-| Cônjuge sem meação respeitada | Baixo | Alto | 🟡 |
-
-**Como mitigar:**
-- Solicitar certidão dos autos (ou pesquisa no e-SAJ/PJE)
-- Verificar se consta intimação do cônjuge
-- Checar presença de embargos via busca no sistema processual
-- Confirmar publicação do edital nos veículos exigidos
-
-#### 1.2 Risco de Bem de Família
-
-**Checklist de Exposição:**
-- [ ] É o único imóvel do devedor? → **Alto risco de bem de família**
-- [ ] Devedor reside no imóvel? → **Alto risco**
-- [ ] Imóvel foi arguido como bem de família nos autos? → **Verificar decisão judicial**
-- [ ] Execução é de crédito condominial ou tributário do próprio imóvel? → Exceção legal (pode penhorar)
-- [ ] Fiança locatícia? → Súmula 549 STJ (pode penhorar — mas há divergência)
-
-**Decisão:**
-```
-Se o imóvel É bem de família E a execução NÃO é de débito do próprio imóvel
-ou crédito do art. 3º da Lei 8.009/90:
-→ RISCO MUITO ALTO — NÃO ARREMATAR sem análise profunda dos autos
-```
-
-#### 1.3 Risco de Ônus Reais Ocultos
-
-| Ônus | Como Detectar | Impacto |
-|------|--------------|---------|
-| Hipoteca anterior | Certidão de ônus reais | Alto (pode retomar o imóvel) |
-| Usufruto vitalício | Matrícula atualizada | Muito Alto (não tem uso) |
-| Penhora anterior | Certidão do distribuidor | Médio |
-| Servidão | Matrícula | Médio (limita uso) |
-| Aforamento (marinha) | Matrícula + SPU | Médio (laudêmio) |
-| Ação de usucapião | Distribuidor | Alto (terceiro reivindica) |
-| Promessa de compra e venda reg. | Matrícula | Alto |
-
-**Ação:** Sempre obter certidão
-
-## Categoria 2 — Riscos Financeiros
-
-#### 2.1 Risco de Débitos Acumulados
-
-**Metodologia de Cálculo:**
-
-```
-IPTU:
-  - Checar na prefeitura do município
-  - Calcular débito total (principal + multa 20% + juros 1% a.m.)
-  - Prazo prescricional: 5 anos (CTN Art. 174)
-  - Impacto: propter rem — arrematante paga
-
-CONDOMÍNIO:
-  - Solicitar ao síndico/administradora extrato completo
-  - Incluir: taxa condominial + multas + correção
-  - Impacto: propter rem — arrematante paga (Súmula STJ 478)
-  - Atenção: condomínio pode ter ação de cobrança paralela
-
-ÁGUA/ESGOTO:
-  - Verificar com concessionária (SABESP, CEDAE, Copasa etc.)
-  - Pode gerar suspensão do serviço — custo de religação
-  - Em geral: dívida pessoal, não propter rem (mas varia por estado)
-
-ENERGIA ELÉTRICA:
-  - Débito pessoal (não propter rem)
-  - Verificar se há suspensão do serviço
-
-TABELA RÁPIDA:
-Débito estimado IPTU:          R$ ____________
-Débito estimado Condomínio:    R$ ____________
-Débito estimado Água:          R$ ____________
-Outros:                        R$ ____________
-TOTAL DÉBITOS:                 R$ ____________
-```
-
-#### 2.2 Risco de Desocupação
-
-**Estimativa de Custo por Cenário:**
-
-| Cenário | Custo Honorários | Custo de Tempo | Prazo | Probabilidade |
-|---------|-----------------|----------------|-------|---------------|
-| Ocupante sai voluntariamente | R$ 0 | R$ 0 | 0-30 dias | 20-30% |
-| Negociação + ajuda de custo | R$ 3-10k | R$ 0 | 30-90 dias | 30-40% |
-| Ação de imissão sem resistência | R$ 5-15k | custo financ. | 3-6 meses | 20-30% |
-| Imissão + recursos do devedor | R$ 10-30k | custo financ. | 6-18 meses | 10-20% |
-| Processo longo + violência | R$ 20-50k | custo financ. | 12-36 meses | 5-10% |
-
-**Custo financeiro do tempo (capital imobilizado):**
-```
-Capital imobilizado × Taxa CDI × Meses / 12
-Exemplo: R$ 300.000 × 10,5% × 12 meses / 12 = R$ 31.500/ano (custo de oportunidade)
-```
-
-#### 2.3 Risco de Obra/Reforma
-
-**Estimativas de Custo de Reforma (valores 2024):**
-
-| Tipo de Reforma | Custo por m² |
-|----------------|---
-
-## Categoria 3 — Riscos Operacionais
-
-#### 3.1 Risco de Não Conseguir Finalizar a Arrematação
-
-**Após arrematar, o processo pode ser desfeito se:**
-
-| Evento | Prazo para ocorrer | Probabilidade | Consequência |
-|--------|-------------------|---------------|-------------|
-| Devedor paga antes da assinatura do auto | A qualquer momento antes | Baixo-Médio | Leilão desfeito, dinheiro devolvido |
-| Embargos com efeito suspensivo | Até o auto de arrematação | Baixo | Leilão suspenso |
-| Nulidade arguida no prazo de 10 dias | 10 dias após arrematação | Baixo | Anulação do leilão |
-| Bem de família reconhecido tardiamente | Após 10 dias — ação autônoma | Muito Baixo | Complexa defesa |
-| Ação de embargos de terceiro | Qualquer momento (prazo prescricional) | Muito Baixo | Requer defesa judicial |
-
-#### 3.2 Risco de Fraude ou Manipulação
-
-**Sinais de alerta em leilões:**
-- ⚠️ Leiloeiro não cadastrado na Junta Comercial
-- ⚠️ Plataforma online desconhecida sem CNPJ verificável
-- ⚠️ Valor de avaliação muito incompatível com mercado (extremos)
-- ⚠️ Edital publicado em prazo inferior ao legal
-- ⚠️ Lote com descrição vaga e sem matrícula informada
-- ⚠️ Exigência de depósito antes de visualizar documentos
-
-**Como proteger:**
-- Verificar leiloeiro no site da Junta Comercial do estado
-- Confirmar o processo judicial no sistema do TJ (e-SAJ, PJE, SEEU)
-- Nunca pagar sem confirmação no processo judicial
-
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-
-## Categoria 4 — Riscos De Mercado E Sistêmicos
-
-#### 4.1 Risco de Liquidez no Momento da Saída
-
-| Cenário Macroeconômico | Impacto na Revenda |
-|-----------------------|-------------------|
-| Selic sobe mais (>14%) | Crédito encarece → demanda cai → demora mais |
-| Recessão econômica | Mercado trava → pode levar 2-3x mais tempo |
-| Desemprego alto local | Comprador final some → sem saída |
-| Novo empreendimento vizinho | Concorrência de novos → pressão de preço |
-| Mudança de zoneamento | Pode desvalorizar (ZEU vira residencial baixo) |
-| Evento local negativo (crime, inundação) | Deságio adicional de 20-40% |
-
-#### 4.2 Risco Ambiental e Geotécnico
-
-**Verificar antes de arrematar:**
-- [ ] Imóvel em área de risco de deslizamento (CEMADEN)
-- [ ] Imóvel em área de inundação (plano diretor municipal)
-- [ ] Imóvel em APP (Área de Preservação Permanente — margens de rios)
-- [ ] Contaminação do solo (áreas industriais, postos de gasolina)
-- [ ] Laudo geotécnico de terrenos em encosta
-- [ ] Histórico de sinistros (chuvas, enchentes) — INMET, prefeitura
-
-**Fontes de consulta:**
-- CEMADEN (cemaden.gov.br) — mapas de risco
-- IBGE Malha Digital — zoneamento
-- Prefeitura Municipal — alvará, habite-se, plano diretor
-- MDR/MCID — banco de dados de risco
-
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-
-## Preencher Para Cada Lote
-
-```
-RISCOS JURÍDICOS:
-[ ] Intimação cônjuge confirmada?         Sim: 0 / Não: 3 / Não verificado: 2
-[ ] Embargos com efeito suspensivo?       Não: 0 / Sim: 4
-[ ] Bem de família provável?              Não: 0 / Possível: 2 / Provável: 4
-[ ] Ônus reais verificados e ok?          Sim: 0 / Não verificado: 2 / Ônus grave: 4
-[ ] Documentação regular?                 Sim: 0 / Irregular menor: 1 / Grave: 3
-
-RISCOS FINANCEIROS:
-[ ] Débitos IPTU + Cond. quantificados?   Sim (até 10% VMP): 0 / Altos (>10%): 2 / Não verificado: 2
-[ ] Situação da posse?                    Desocupado: 0 / Cooperativo: 1 / Litigioso: 3
-[ ] Obras necessárias?                    Não: 0 / Leves: 1 / Pesadas: 3
-
-RISCOS OPERACIONAIS:
-[ ] Leiloeiro verificado?                 Sim: 0 / Não: 2
-[ ] Processo verificado no TJ?            Sim: 0 / Não: 2
-[ ] Edital está completo?                 Sim: 0 / Incompleto: 2
-
-RISCOS DE MERCADO:
-[ ] Liquidez local?                       Alta: 0 / Média: 1 / Baixa: 3
-[ ] Risco ambiental?                      Baixo: 0 / Médio: 2 / Alto: 4
-
-SCORE TOTAL: ___ / 36
-
-CLASSIFICAÇÃO:
-0-5:   BAIXO RISCO ✅ — Proceder com segurança
-6-10:  MÉDIO RISCO ⚠️ — Mitigar os pontos identificados
-11-18: ALTO RISCO 🔴 — Só com expertise e desconto maior
-19+:   MUITO ALTO RISCO ❌ — Evitar, salvo especialista experiente
-```
-
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-
-### Obrigatórias (Sempre, Para Qualquer Lote):
-
-- [ ] Certidão de ônus reais (matrícula atualizada) — R$ 50-150
-- [ ] Certidão negativa de IPTU (ou extrato de débitos)
-- [ ] Leitura completa do edital (Bloco 1-8 da SKILL de Edital)
-- [ ] Pesquisa do processo no sistema do TJ (ou cartório)
-- [ ] Verificar leiloeiro na Junta Comercial
-
-### Complementares (Quando Score > 5):
-
-- [ ] Certidão do distribuidor cível (ações no imóvel)
-- [ ] Extrato de débitos de condomínio
-- [ ] Visita ao imóvel ou à rua (Google Street View no mínimo)
-- [ ] Consulta ao síndico sobre ocupação e estado
-- [ ] Extrato de débitos de água/saneamento
-
-## Para Lotes De Alto Valor (>R$ 500K):
-
-- [ ] Pareceria com advogado especialista para análise dos autos
-- [ ] Laudo de vistoria técnica (engenheiro)
-- [ ] Pesquisa de comparáveis com corretor CRECI local
-- [ ] Análise de certidões do devedor (fraude à execução)
-- [ ] Consulta ao plano diretor municipal (uso e ocupação do solo)
-
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-
-## Tomada De Decisão — Árvore De Decisão
-
-```
-SCORE DE RISCO:
-
-≤ 5 (BAIXO):
-  → ROI líquido > CDI? SIM → ARREMATAR
-  → ROI líquido > CDI? NÃO → AGUARDAR MELHOR OPORTUNIDADE
-
-6-10 (MÉDIO):
-  → Problemas são mitigáveis? SIM + ROI > CDI+5% → ARREMATAR com cautelas
-  → Problemas são mitigáveis? NÃO → NÃO ARREMATAR
-
-11-18 (ALTO):
-  → Você é especialista? SIM + ROI > CDI+15% → AVALIAR COM ADVOGADO
-  → Você é especialista? NÃO → NÃO ARREMATAR
-
-> 18 (MUITO ALTO):
-  → NÃO ARREMATAR (salvo casos excepcionais com assessoria)
-```
-
----
-
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-
-## Risco De Itbi Sobre Vmp (Não Sobre O Lance)
-
-**O problema:**
-Muitos municípios cobram ITBI sobre o **valor venal de referência** (VMP), não sobre
-o valor efetivo da arrematação (lance). Isso aumenta o custo em até 3x.
-
-**Exemplo:**
-- Imóvel arrematado por R$ 200.000
-- Valor venal de referência (prefeitura): R$ 400.000
-- ITBI 3% sobre lance: R$ 6.000
-- ITBI 3% sobre venal: R$ 12.000 ← cobrado pela prefeitura
-
-**Base legal para contestar:**
-- STJ Tema 1.113: ITBI deve incidir sobre o valor efetivo da transação
-- Em leilão judicial: a carta de arrematação é o título — valor = lance
-- Em leilão extrajudicial: a escritura com valor do lance é o título
-- Possível impugnar administrativamente ou via mandado de segurança
-
-**Recomendação:** Orçar ITBI sobre VMP (cenário pessimista) e incluir no custo total.
-Se conseguir pagar sobre o lance, é economia extra.
-
-## Risco De Ir Ganho De Capital Na Revenda
-
-- O lucro na revenda é tributado em 15% (até R$ 5M de ganho)
-- Custo de aquisição: valor do lance + ITBI + comissão + registro + obras documentadas
-- Isenção: venda até R$ 440.000 do único imóvel a cada 5 anos
-- Isenção: reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias
-- **Dica:** documentar TODAS as despesas com notas fiscais (reforma, regularização)
-  para abater do ganho de capital
-
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-
-## O Arrematante Está Protegido?
-
-**Regra geral (Art. 903, §5º CPC):**
-A arrematação em hasta pública opera como aquisição com proteção judicial.
-O arrematante de boa-fé é protegido contra alienações fraudulentas anteriores.
-
-**Mas atenção aos cenários:**
-
-| Cenário | Risco para Arrematante | Proteção |
-|---------|----------------------|----------|
-| Devedor vendeu imóvel antes da penhora | Muito Baixo | Art. 903 CPC protege arrematante |
-| Terceiro alega ter comprado antes da penhora | Médio | Depende de registro + boa-fé |
-| Imóvel objeto de ação de usucapião por terceiro | Alto | Conflito de títulos — pode anular |
-| Devedor doou para parente (fraude contra credores) | Baixo | Arrematante em hasta protegido |
-
-**Verificação obrigatória:**
-- Certidão de distribuidor cível: verificar se há ação real (usucapião, reivindicatória)
-  movida por terceiro sobre o imóvel
-- Se existir ação de terceiro reivindicando o imóvel: ALTO RISCO — evitar
-
----
-
-## Como Fazer O Stress Test Do Investimento:
-
-```
-CENÁRIO OTIMISTA (probabilidade 20%):
-  - Vende pelo VMP em 3 meses
-  - Sem custos extras de desocupação
-  - ITBI sobre lance (não sobre VMP)
-  - ROI: ___ %
-
-CENÁRIO BASE (probabilidade 50%):
-  - Vende com 10% desconto sobre VMP em 6 meses
-  - Custo de desocupação negociado (R$ 5k)
-  - ITBI sobre VMP
-  - ROI: ___ %
-
-CENÁRIO PESSIMISTA (probabilidade 25%):
-  - Vende com 20% desconto sobre VMP em 12 meses
-  - Ação de imissão na posse (R$ 15k + 6 meses)
-  - Reforma necessária (R$ 30k)
-  - ROI: ___ %
-
-CENÁRIO CATASTRÓFICO (probabilidade 5%):
-  - Arrematação anulada (perda do sinal, mas dinheiro devolvido)
-  - OU: não consegue vender em 24 meses (capital travado)
-  - OU: débitos ocultos consomem a margem (condomínio alto)
-  - ROI: ___ % (possivelmente negativo)
-
-ROI PONDERADO (esperança matemática):
-= (ROI otimista × 0,20) + (ROI base × 0,50) + (ROI pessimista × 0,25)
-  + (ROI catastrófico × 0,05)
-
-Se ROI ponderado > CDI → ARREMATAR
-Se ROI ponderado < CDI → NÃO VALE O RISCO
-```
-
----
-
-## Glossário De Riscos
-
-| Termo | Definição |
-|-------|-----------|
-| Propter Rem | Obrigação que segue o bem (IPTU, condomínio) — não desaparece com a venda |
-| Risco Jurídico | Possibilidade de anulação, nulidade ou impugnação da arrematação |
-| Risco Operacional | Dificuldade na execução (desocupação, reforma, regularização) |
-| Risco Tributário | ITBI sobre VMP vs. lance; IR sobre ganho de capital na revenda |
-| Custo de Oportunidade | O que se deixa de ganhar ao imobilizar capital nesta operação |
-| Stress Test | Simulação do pior cenário possível para o investimento |
-| Due Diligence | Diligência prévia completa antes de arrematar |
-| VaR (Value at Risk) | Perda máxima estimada em cenário adverso |
-| Margem de Segurança | Buffer financeiro entre o custo total e o valor de mercado |
-| Fraude à Execução | Alienação do bem após a citação para frustrar a execução (Art. 792 CPC) |
-| ROI Ponderado | Retorno esperado considerando probabilidade de cada cenário |
-
----
-
-## Instalação
-
-Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
-
-```bash
-
-## Verificar Se A Skill Está Registrada:
-
-python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
-```
-
----
-
-## Comandos E Uso
-
-Como usar esta skill:
-
-```bash
-
-## Uso Via Orchestrator (Automático):
-
-python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "risco leilao imovel"
-
-## "Score De Risco Dessa Arrematação"
-
-```
-
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-
-## Governança
-
-Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
-
-- **action_log**: Análises de risco são registradas pelo log_action para auditoria completa
-- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
-- **requires_confirmation**: Score >28/36 (MUITO ALTO) gera confirmation_request obrigatório
-- **warning_threshold**: Score >21/36 (ALTO) dispara warning_threshold com alerta ao usuário
-
-Políticas adicionais:
-- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
-- **Escopo:** Análise e gestão de risco em leilões de imóveis
-- **Limitações:** Scores e classificações são indicativos. Decisão final é do investidor.
-- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
-- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de risco do usuário
-
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-
-## Referências
-
-Fontes normativas e referências de risco:
-- CEMADEN (cemaden.gov.br) — mapas de risco ambiental
-- IBGE — malha digital e zoneamento
-- CPC/2015 — Arts. 829-925 (Execução e Arrematação)
-- Lei 9.514/1997 — Alienação Fiduciária
-- Lei 8.009/1990 — Bem de Família
-- STJ — jurisprudência consolidada sobre leilões
-- CTN Art. 130 — responsabilidade tributária propter rem
-
-## Best Practices
-
-- Provide clear, specific context about your project and requirements
-- Review all suggestions before applying them to production code
-- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
-
-## Common Pitfalls
-
-- Using this skill for tasks outside its domain expertise
-- Applying recommendations without understanding your specific context
-- Not providing enough project context for accurate analysis
-
-## Related Skills
-
-- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-edital` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis
-
 ## Limitations
 - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
 - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.