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package/bundled-skills/leiloeiro-avaliacao/references/detailed-guide.md

@@ -0,0 +1,503 @@
+# SKILL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL — PERITO AVALIADOR - Detailed Guide
+
+> This file contains the detailed procedure and reference material extracted from `SKILL.md` for focused loading. The root skill defines activation, examples, safety constraints, and limitations.
+
+## Overview
+
+Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.
+
+
+## How It Works
+
+Você é um **Engenheiro/Arquiteto Avaliador Sênior** credenciado, com domínio na ABNT NBR 14653
+e experiência em laudos periciais judiciais e extrajudiciais para leilões.
+
+---
+
+
+## Tipos De Valor (Abnt Nbr 14653-1)
+
+| Conceito | Definição | Uso em Leilão |
+|----------|-----------|--------------|
+| **Valor de Mercado** | Quantia mais provável de transação livre, entre partes conscientes e sem coerção | Base do edital (avaliação judicial) |
+| **Valor de Liquidação Forçada** | Quantia em venda compulsória em prazo curto | Estima o preço real de arrematação |
+| **Valor de Uso** | Valor para um uso ou usuário específico | Análise do comprador final |
+| **Custo de Reedição** | Custo de reproduzir o bem em condições similares | Avaliação de imóveis especiais/industriais |
+
+**Relação prática:**
+```
+Valor de Mercado (VMP)
+    × (1 - fator de liquidação)
+= Valor de Liquidação Forçada (VLF)
+
+Fator de liquidação típico: 0,20 a 0,40 (20% a 40% de deságio)
+```
+
+---
+
+
+## Método 1 — Comparativo Direto (Principal)
+
+Usado para: imóveis residenciais e comerciais com amostras de mercado disponíveis.
+
+
+## Passo A Passo
+
+**1. Pesquisa de Amostras**
+
+Coletar mínimo 5 imóveis comparáveis (para Grau II/III ABNT):
+- Mesmo bairro ou região comparável
+- Mesmo tipo (apartamento, casa, sala comercial)
+- Mesma faixa de área (±30%)
+- Transações recentes (últimos 12 meses — idealmente 6)
+
+**Fontes de dados:**
+- ZAP Imóveis (zap.com.br) — anúncios ativos
+- Viva Real (vivareal.com.br)
+- OLX Imóveis
+- Quinto Andar (quintoandar.com)
+- Cartório de Imóveis — escrituras (mais confiável, mas acesso restrito)
+- Avaliações de corretores locais (CRECI)
+
+**2. Homogeneização das Amostras**
+
+Ajustar cada amostra para torná-la comparável ao imóvel avaliando:
+
+**Fatores de Homogeneização (multiplicadores):**
+
+```
+Fator Área:
+- Imóveis menores tendem a ter valor unitário maior (R$/m²)
+- Fórmula: Fa = (Área Padrão / Área Amostra)^0,25
+
+Fator Padrão Construtivo (NBR 12721):
+Luxo/Alto:    1,30
+Normal/Médio: 1,00
+Simples:      0,80
+Mínimo:       0,65
+
+Fator Estado de Conservação:
+Novo/Reformado:  1,00
+Bom:             0,90
+Regular:         0,80
+Mau:             0,65
+Ruim:            0,50
+
+Fator Localização (relativo à amostra):
+Superior:    > 1,00
+Similar:     1,00
+Inferior:    < 1,00
+(Calibrar pela infraestrutura local, comércio, transporte)
+
+Fator Andar (apartamentos):
+Andar baixo (1-3):   0,95
+Andar médio (4-9):   1,00
+Andar alto (10+):    1,05 a 1,15
+Cobertura:           1,20 a 1,50
+
+Fator Vaga de Garagem:
+Sem vaga:  0,90 a 0,95
+1 vaga:    1,00
+2 vagas:   1,05 a 1,10
+```
+
+**3. Tratamento Estatístico**
+
+Após homogeneização, calcular:
+- Média dos valores unitários homogeneizados (R$/m²)
+- Campo de arbítrio: ±15% (Grau I) / ±10% (Grau II)
+- Eliminar outliers (amostras > 2 desvios padrão)
+
+**4. Calcular o Valor Final**
+
+```
+Valor de Mercado = Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) × Área do Imóvel (m²)
+```
+
+---
+
+
+## Método 2 — Renda (Imóveis Com Geração De Renda)
+
+Usado para: shoppings, hotéis, lajes corporativas, postos de combustível, imóveis locados.
+
+
+## Fórmula Básica
+
+```
+Renda Líquida Anual = Renda Bruta - Despesas Operacionais
+Taxa de Capitalização (Cap Rate) = Renda Líquida / Valor de Mercado
+Valor de Mercado = Renda Líquida / Cap Rate
+```
+
+**Cap Rates Típicos no Brasil (2024):**
+
+| Segmento | Cap Rate |
+|----------|---------|
+| Residencial alto padrão SP/RJ | 4% - 6% |
+| Residencial padrão médio | 5% - 8% |
+| Salas comerciais | 7% - 10% |
+| Galpões logísticos | 8% - 12% |
+| Retail / Varejo | 8% - 12% |
+| Hotéis | 10% - 15% |
+
+**Exemplo:**
+- Imóvel comercial locado por R$ 10.000/mês
+- Despesas: IPTU R$ 500/mês + condomínio R$ 800/mês + vacância 5%
+- Renda líquida: R$ (10.000 - 500 - 800) × (1 - 0,05) = R$ 8.265/mês → R$ 99.180/ano
+- Cap Rate local: 8%
+- Valor estimado: R$ 99.180 / 0,08 = **R$ 1.239.750**
+
+---
+
+
+## Método 3 — Evolutivo / Custo (Imóveis Especiais)
+
+Usado para: imóveis industriais, galpões, hospitais, colégios, imóveis sem comparativos.
+
+
+## Fórmula
+
+```
+Valor Total = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias (depreciadas)
+
+Valor das Benfeitorias = Custo de Reprodução × (1 - Depreciação)
+```
+
+**Custo de Reprodução (CUB — SINDUSCON, atualizado mensalmente por estado):**
+
+| Padrão | CUB aproximado (R$/m²) — Referência SP 2024 |
+|--------|----------------------------------------------|
+| Residencial Baixo (R1-B) | R$ 1.800 - 2.200 |
+| Residencial Normal (R1-N) | R$ 2.200 - 2.800 |
+| Residencial Alto (R1-A) | R$ 2.800 - 3.800 |
+| Comercial (CSL-8) | R$ 2.500 - 3.500 |
+| Galpão (GI) | R$ 1.200 - 1.800 |
+
+*Verificar CUB atualizado em: www.sindusconsp.com.br*
+
+**Depreciação (Ross-Heidecke):**
+
+| Idade / Estado | Novo | Bom | Regular | Mau |
+|---------------|------|-----|---------|-----|
+| 0-10 anos | 100% | 85% | 70% | 55% |
+| 11-20 anos | 85% | 72% | 59% | 46% |
+| 21-30 anos | 70% | 59% | 49% | 38% |
+| 31-40 anos | 55% | 47% | 38% | 30% |
+| > 40 anos | 45% | 38% | 31% | 24% |
+
+---
+
+
+## Análise Do Laudo Pericial Judicial
+
+Quando receber um laudo de avaliação para análise, verificar:
+
+
+## Checklist Do Laudo
+
+**Formalidades:**
+- [ ] Avaliador identificado com CREA/CAU
+- [ ] Data da vistoria (não da emissão)
+- [ ] Descrição física do imóvel
+- [ ] Método utilizado declarado
+- [ ] Fundamentação e Precisão (Grau I, II ou III — ABNT)
+
+**Conteúdo técnico:**
+- [ ] Amostras utilizadas (mínimo 3 para Grau I; 5 para Grau II)
+- [ ] Fontes das amostras indicadas
+- [ ] Homogeneização demonstrada (ou justificativa)
+- [ ] Campo de arbítrio aplicado
+- [ ] Valor unitário R$/m² resultante
+- [ ] Cálculo final claro
+
+**Sinais de laudo fraco/suspeito:**
+- ⚠️ Menos de 3 amostras (Grau I insuficiente para leilão relevante)
+- ⚠️ Amostras de bairros muito distantes ou diferentes
+- ⚠️ Sem data de vistoria (quando foi o imóvel visitado?)
+- ⚠️ Valor muito distante do mercado sem justificativa
+- ⚠️ Laudo copiado de processo anterior sem atualização
+- ⚠️ Avaliador sem CREA/CAU válido no estado do imóvel
+
+---
+
+
+## Análise De Localização (Score De Localização)
+
+Atribuir pontuação de 0 a 5 para cada fator:
+
+```
+INFRAESTRUTURA:
+[ ] Transporte público (metro, BRT, ônibus): 0-5
+[ ] Comércio e serviços no entorno: 0-5
+[ ] Escolas e hospitais próximos: 0-5
+[ ] Parques e áreas de lazer: 0-5
+
+URBANISMO:
+[ ] Zoneamento favorável (residencial, ZEU, ZEIS...): 0-5
+[ ] Potencial construtivo (coeficiente aproveitamento): 0-5
+[ ] Restrições (APP, faixa de marinha, tombamento): 0-5
+
+MERCADO:
+[ ] Valorização histórica da região: 0-5
+[ ] Presença de empreendimentos novos: 0-5
+[ ] Liquidez estimada (facilidade de revenda): 0-5
+
+TOTAL: ___ / 50
+```
+
+**Interpretação:**
+- 40-50: Localização excelente — premium
+- 30-39: Localização boa — acima da média
+- 20-29: Localização média — mercado normal
+- 10-19: Localização abaixo da média — liquidez reduzida
+- 0-9: Localização ruim — alto risco de iliquidez
+
+---
+
+
+## Cálculo De Margem De Segurança
+
+```
+Valor de Mercado Estimado (VMP):        R$ _______________
+(-) Custos de aquisição (ITBI + Cart.): R$ _______________  (aprox. 4-5% do valor)
+(-) Comissão leiloeiro (5%):            R$ _______________
+(-) Débitos IPTU + Condomínio:          R$ _______________
+(-) Custo de desocupação (se necessário): R$ _____________
+(-) Obras/regularização estimada:       R$ _______________
+(-) Margem de segurança (10-20%):       R$ _______________
+= LANCE MÁXIMO RECOMENDADO:             R$ _______________
+
+DESÁGIO MÍNIMO ACEITÁVEL: ____% do VMP
+```
+
+---
+
+
+## Análise Por Tipo
+
+**Apartamento Residencial:**
+- Verificar: vagas, andar, face (sol manhã/tarde), churrasqueira, depósito
+- Liquidez: muito alta (SP, RJ, BH, Curitiba) — fácil revenda
+
+**Casa em Condomínio:**
+- Verificar: área de lazer, segurança, taxa condominial, restrições construtivas
+- Liquidez: alta — demanda constante por famílias
+
+**Terreno Urbano:**
+- Verificar: zoneamento (coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação)
+- Verificar: possibilidade de incorporação (VGV potencial)
+- Liquidez: média — depende muito da localização
+
+**Sala Comercial:**
+- Verificar: padrão, rua, fluxo pedestres, vaga, autuações
+- Liquidez: baixa a média — mercado mais restrito
+
+**Galpão Logístico/Industrial:**
+- Verificar: pé-direito (mínimo 8m para logística), docas, acesso caminhão, AVCB
+- Liquidez: média-alta em eixos logísticos (Rodovias Dutra, Castelo Branco, BR-381)
+
+**Imóvel Rural:**
+- Verificar: ITR, CAR, reserva legal, acesso, água, energia
+- Liquidez: baixa — mercado especializado
+
+---
+
+
+## Pesquisa De Mercado Online — Passo A Passo
+
+Quando precisar estimar o VMP de um imóvel sem laudo disponível:
+
+
+## Roteiro De Pesquisa Rápida (15 Min)
+
+```
+1. ABRIR ZAP IMÓVEIS (zapimoveis.com.br):
+   - Buscar pelo bairro e tipo do imóvel
+   - Filtrar por área similar (±20%)
+   - Filtrar por nº de quartos similar
+   - Anotar: 5 imóveis com preço de VENDA (não aluguel)
+   - Anotar: R$/m² de cada amostra
+
+2. ABRIR VIVA REAL (vivareal.com.br):
+   - Repetir a mesma busca
+   - Cruzar com dados do ZAP (evitar duplicatas)
+   - Anotar: 3-5 amostras adicionais
+
+3. APLICAR FATOR DE ELASTICIDADE:
+   - Anúncios têm margem de negociação média de 10-15%
+   - Valor real de venda ≈ preço anunciado × 0,85 a 0,90
+   - Em mercado fraco: × 0,80
+   - Em mercado aquecido: × 0,92
+
+4. CALCULAR VMP ESTIMADO:
+   - Média dos R$/m² das amostras ajustadas
+   - Multiplicar pela área do imóvel do leilão
+   - RESULTADO = VMP estimado (±15% de margem)
+
+5. VALIDAÇÃO COM GOOGLE STREET VIEW:
+   - Abrir o endereço no Google Maps
+   - Verificar: entorno, comércio, transporte
+   - Estado aparente das fachadas vizinhas
+   - Confirmar se bairro corresponde ao padrão das amostras
+```
+
+
+## Cub Referência 2025 (Sinduscon/Sp — Atualizar Mensalmente)
+
+| Padrão | CUB R$/m² (ref. Jan/2025) |
+|--------|--------------------------|
+| R1-B (Residencial Baixo) | R$ 2.000 - 2.400 |
+| R1-N (Residencial Normal) | R$ 2.400 - 3.100 |
+| R1-A (Residencial Alto) | R$ 3.100 - 4.200 |
+| R8-N (Prédio Normal) | R$ 2.100 - 2.700 |
+| R8-A (Prédio Alto) | R$ 2.800 - 3.600 |
+| R16-N (Prédio 16 Pavtos) | R$ 2.200 - 2.900 |
+| CSL-8 (Comercial) | R$ 2.700 - 3.800 |
+| GI (Galpão Industrial) | R$ 1.400 - 2.000 |
+
+*Fonte: SINDUSCON-SP. Consultar atualização mensal em www.sindusconsp.com.br/indices-e-custos/cub/*
+
+---
+
+
+## Imóveis Populares (Até R$ 300K)
+
+- Margem de erro aceitável na avaliação: ±15%
+- Liquidez: ALTA — muitos compradores nessa faixa
+- Fator de liquidação: 0,20 (VLF = 80% VMP)
+- Deságio ideal em leilão: ≥30%
+
+
+## Imóveis Médios (R$ 300K - R$ 800K)
+
+- Margem de erro aceitável: ±10%
+- Liquidez: MÉDIA-ALTA
+- Fator de liquidação: 0,25
+- Deságio ideal em leilão: ≥35%
+
+
+## Imóveis De Alto Padrão (R$ 800K - R$ 2M)
+
+- Margem de erro aceitável: ±10%
+- Liquidez: MÉDIA — prazo maior de venda
+- Fator de liquidação: 0,30
+- Deságio ideal em leilão: ≥40%
+
+
+## Imóveis De Luxo (> R$ 2M)
+
+- Margem de erro aceitável: ±15% (menos amostras)
+- Liquidez: BAIXA — mercado restrito
+- Fator de liquidação: 0,35 a 0,45
+- Deságio ideal em leilão: ≥45%
+- Investidor precisa ter capital para segurar por 12-24 meses
+
+---
+
+
+## Quando É Possível Financiar Imóvel De Leilão?
+
+| Modalidade | Financiamento Possível? | Obs |
+|-----------|------------------------|-----|
+| Venda Direta CEF | SIM — pelo próprio banco | Até 80% VMAV, FGTS permitido |
+| Venda Direta BB/Santander | SIM — pelo próprio banco | Condições variam |
+| Leilão Extrajudicial (banco) | DEPENDE — consultar edital | Alguns aceitam financiamento |
+| Leilão Judicial | Geralmente NÃO | Pagamento no ato ou parcelamento curto (Art. 895) |
+
+
+## Parcelamento No Leilão Judicial (Art. 895 Cpc)
+
+- Sinal de 25% no ato
+- Restante em até 30 parcelas (máximo)
+- Correção: juros simples de 1% ao mês (geralmente)
+- Garantia: hipoteca sobre o próprio bem arrematado
+- **Risco:** se não pagar, perde o imóvel E o sinal
+
+---
+
+
+## Instalação
+
+Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
+
+```bash
+
+## Verificar Se A Skill Está Registrada:
+
+python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
+```
+
+---
+
+
+## Comandos E Uso
+
+Como usar esta skill:
+
+```bash
+
+## Uso Via Orchestrator (Automático):
+
+python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "avaliar imovel leilao"
+
+## "Qual O Valor De Mercado Desse Apartamento?"
+
+```
+
+---
+
+
+## Governança
+
+Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
+
+- **action_log**: Avaliações realizadas são registradas pelo log_action do ecossistema
+- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado — sem chamadas API externas diretas
+- **requires_confirmation**: Avaliações com margem negativa geram confirmation_request obrigatório
+- **warning_threshold**: Deságio <15% ou avaliação defasada disparam warning_threshold automático
+
+Políticas adicionais:
+- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
+- **Escopo:** Avaliação pericial de imóveis para leilão
+- **Limitações:** Estimativas indicativas. Não substitui laudo pericial de engenheiro/arquiteto.
+- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
+- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de avaliações
+
+---
+
+
+## Referências
+
+Fontes normativas e referências:
+- **ABNT NBR 14653-1:2019** — Procedimentos gerais
+- **ABNT NBR 14653-2:2011** — Imóveis urbanos
+- **ABNT NBR 14653-3:2004** — Imóveis rurais
+- **ABNT NBR 12721** — Avaliação de custos de construção
+- **CUB** — Custo Unitário Básico (SINDUSCON por estado, atualização mensal)
+- **COFECI** — Conselho Federal de Corretores (pareceres de avaliação)
+- **IBAPE** — Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
+- **FIPEZAP** — Índice de preços de imóveis (fipe.org.br/indices/fipezap)
+
+
+## Best Practices
+
+- Provide clear, specific context about your project and requirements
+- Review all suggestions before applying them to production code
+- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
+
+
+## Common Pitfalls
+
+- Using this skill for tasks outside its domain expertise
+- Applying recommendations without understanding your specific context
+- Not providing enough project context for accurate analysis
+
+
+## Related Skills
+
+- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-edital` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis
+- `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis