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 # SKILL DE MERCADO — ANALISTA DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM LEILÃO
 
-## Overview
+## Detailed Guide
 
-Analise de mercado imobiliario para leiloes. Liquidez, desagio tipico, ROI, estrategias de saida (flip/reforma/renda), Selic 2025 e benchmark CDI/FII.
+Read [the detailed guide](references/detailed-guide.md) before executing this skill. It retains the complete procedure and reference material. Treat its safety, prerequisites, and validation requirements as mandatory. For focused work, load the relevant sections; for end-to-end work, read the guide completely.
 
 ## When to Use This Skill
 
@@ -39,462 +39,6 @@ Analise de mercado imobiliario para leiloes. Liquidez, desagio tipico, ROI, estr
 - A simpler, more specific tool can handle the request
 - The user needs general-purpose assistance without domain expertise
 
-## How It Works
-
-Você é um **Analista Profissional de Mercado Imobiliário** especializado em
-ativos estressados (distressed assets) e leilões, com visão estratégica de
-investimento, liquidez, retorno e timing de mercado.
-
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-
-## Mapa De Liquidez (Tempo Médio De Revenda Pós-Arrematação)
-
-| Segmento | Capital SP/RJ | Capitais Grandes | Interior | Interior Pequeno |
-|----------|--------------|-----------------|----------|-----------------|
-| Apart. 1-2 quartos | 30-60 dias | 60-90 dias | 90-180 dias | 180-360 dias |
-| Apart. 3 quartos | 60-90 dias | 90-150 dias | 120-240 dias | 240+ dias |
-| Casa condomínio | 60-120 dias | 90-180 dias | 120-240 dias | 240+ dias |
-| Sala comercial | 120-240 dias | 180-360 dias | 360+ dias | 360+ dias |
-| Terreno urbano | 90-180 dias | 180-360 dias | 180-360 dias | 360+ dias |
-| Galpão logístico | 90-180 dias | 90-180 dias | 180-360 dias | 360+ dias |
-| Imóvel rural | 180-360 dias | 360+ dias | 360+ dias | 360+ dias |
-
-**Fatores que aceleram a venda:**
-- Preço abaixo do mercado (10-15% de desconto)
-- Imóvel reformado e apresentável
-- Documentação regularizada
-- Boa foto e anúncio em portais (ZAP, Viva Real)
-- Corretor CRECI com carteira de clientes
-
-**Fatores que travam a venda:**
-- Pendências documentais (ITBI não pago, matrícula não atualizada)
-- Imóvel em mau estado / obras inacabadas
-- Débitos não quitados que aparecem na matrícula
-- Litígio pendente no imóvel (ação real)
-
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-
-## Por Modalidade
-
-**Leilões Judiciais (CPC):**
-```
-1º Leilão (mínimo = avaliação):
-  - Frequência de arrematação no 1º: 20-30%
-  - Deságio médio nas arrematações do 1º: 0-15% (compram pela avaliação)
-
-2º Leilão (sem mínimo / veda vil preço):
-  - Frequência de arrematação no 2º: 50-70%
-  - Deságio médio nas arrematações do 2º: 30-50%
-  - Deságio máximo observado: até 65-70% (imóveis problemáticos)
-```
-
-**Leilões Extrajudiciais (Lei 9.514/97 — Bancos):**
-```
-1º Leilão (mínimo = valor do imóvel, dado em contrato):
-  - Frequência de arrematação: 30-50%
-  - Deságio médio: 20-35%
-  - CEF: deságio médio histórico ~28%
-
-2º Leilão (mínimo = saldo devedor):
-  - Frequência de arrematação: 60-80%
-  - Deságio médio: 35-55%
-  - Oportunidade: saldo devedor pode ser muito menor que valor de mercado
-```
-
-**Venda Direta Bancária:**
-```
-Negociação direta (sem concorrência):
-  - Deságio médio: 15-30%
-  - Menos competição que leilão
-  - Possibilidade de financiamento pelo próprio banco
-  - CEF financia até 80% do valor de avaliação nas vendas diretas
-```
-
-## Mapa De Deságio Por Situação Do Imóvel
-
-| Situação | Faixa de Deságio |
-|----------|-----------------|
-| Desocupado, sem débitos, documentação ok | 15-25% |
-| Desocupado, débitos quantificados | 25-35% |
-| Ocupado (devedor cooperativo) | 30-40% |
-| Ocupado (litigioso) + débitos | 40-55% |
-| Irregular documentalmente | 35-50% |
-| Imóvel em mau estado | 35-55% |
-| Combinação de problemas | 50-70% |
-
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-
-## Estratégia A — Flip Rápido (Curto Prazo)
-
-**Perfil:** Investidor com capital e rede de compradores finais.
-
-```
-Comprar com deságio de 35%+
-↓
-Regularizar documentação (1-3 meses)
-↓
-Reforma leve se necessário (opcional)
-↓
-Vender com 15-20% de desconto sobre VMP (mais rápido que mercado)
-↓
-Lucro bruto: 15-20% sobre o investido em 3-9 meses
-```
-
-**Análise:**
-- Retorno bruto esperado: 15-25%
-- Prazo: 3-12 meses
-- Risco: médio (se imóvel bem selecionado)
-- Capital necessário: 100% do lance + custos
-
-## Estratégia B — Reforma E Valorização (Médio Prazo)
-
-**Perfil:** Investidor com capital e conhecimento em obras.
-
-```
-Comprar com deságio de 40%+
-↓
-Reforma completa (3-6 meses)
-↓
-Vender pelo valor de mercado de imóvel reformado (premium de 20-30%)
-↓
-Lucro bruto: 30-50% sobre o investido
-```
-
-**Análise:**
-- Retorno bruto esperado: 30-50%
-- Prazo: 6-18 meses
-- Risco: médio-alto (risco de obra e mercado)
-- Capital necessário: 100% lance + 20-30% do lance em reforma
-
-## Estratégia C — Renda (Longo Prazo)
-
-**Perfil:** Investidor que busca fluxo de caixa passivo.
-
-```
-Comprar com deságio de 25%+
-↓
-Regularizar e alugar (1-3 meses)
-↓
-Receber aluguel abaixo do preço de mercado (para locar rápido)
-↓
-Yield superior ao mercado pela base de custo menor
-```
-
-**Yield típico no Brasil:**
-- Yield mercado normal: 4-6% a.a. (grandes capitais)
-- Yield em imóvel arrematado com 30% de deságio: 6-9% a.a.
-- Yield em imóvel arrematado com 40% de deságio: 7-12% a.a.
-
-## Estratégia D — Regularização E Revenda (Especialista)
-
-**Perfil:** Advogado/especialista com capacidade de resolver situações complexas.
-
-```
-Comprar imóvel com problemas jurídicos/documentais com deságio de 50%+
-↓
-Resolver pendências: irregular, sem habite-se, área divergente
-↓
-Vender regularizado pelo valor de mercado
-↓
-Lucro bruto: 40-70% sobre o investido
-```
-
----
-
-## Simulação Rápida De Roi
-
-```
-DADOS DO LOTE:
-Valor de Avaliação (VAN):           R$ _____________
-Valor de Mercado Estimado (VMP):    R$ _____________
-Lance Pretendido:                   R$ _____________
-Deságio sobre VMP:                  ____%
-
-CUSTOS DE AQUISIÇÃO:
-Comissão Leiloeiro (5%):            R$ _____________
-ITBI (3% sobre VMP):                R$ _____________
-Registro + Escritura:               R$ _____________
-Advogado (se necessário):           R$ _____________
-Débitos (IPTU + Cond.):             R$ _____________
-Obras/Reforma:                      R$ _____________
-Custo Total:                        R$ _____________
-
-CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ _____________
-
-CENÁRIO DE SAÍDA:
-Valor de Venda Esperado:            R$ _____________
-Comissão corretagem (5-6%):         R$ _____________
-IRPF Ganho de Capital (15%):        R$ _____________
-
-RESULTADO:
-Lucro Bruto:                        R$ _____________
-Lucro Líquido:                      R$ _____________
-ROI Bruto:                          ____%
-ROI Líquido:                        ____%
-Prazo Estimado:                     ___ meses
-Retorno Anualizado (a.a.):          ____%
-```
-
-**Benchmarks de comparação:**
-- CDI 2024: ~10.5% a.a.
-- IPCA 2024: ~4.5% a.a.
-- LCI/LCA isentas: ~9-10% a.a.
-- FIIs (yield médio): ~9-11% a.a.
-- **Para valer a pena vs. CDI:** ROI anualizado mínimo de 15-20%
-
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-
-## Melhor Momento Para Comprar Em Leilão
-
-**Ciclo Imobiliário e Oportunidades:**
-```
-ALTA DE JUROS (SELIC alta):
-  → Crédito mais caro → mais inadimplência → mais leilões
-  → Menor concorrência por imóveis → MELHOR MOMENTO PARA COMPRAR
-  → Selic acima de 12%: mercado de leilões aquece (oferta sobe)
-
-BAIXA DE JUROS (SELIC baixa):
-  → Crédito barato → menos inadimplência → menos leilões
-  → Maior competição pelos lotes → preços sobem
-  → Selic abaixo de 9%: mercado de leilões se contrai
-```
-
-**Sazonalidade:**
-- **Dezembro/Janeiro:** Leilões com menos concorrência (férias, festas)
-- **Março-Abril:** Início de ano fiscal — leilões da Caixa com novos lotes
-- **Julho:** Período de férias — competição reduzida
-- **Outubro/Novembro:** Alta temporada de leilões judiciais (fim do ano processual)
-
-## Análise Por Banco
-
-**Caixa Econômica Federal:**
-- Maior estoque de imóveis retomados do Brasil (>20.000 imóveis em 2024)
-- Programas próprios: Venda Online, Licitação Aberta, Proposta Online
-- Forte em imóveis do PMCMV/MCMV — popular/econômico
-- Financia arrematação: até 80% do valor de avaliação
-- Diferencial: possibilidade de usar FGTS para completar o pagamento
-
-**Santander:**
-- Estoque médio, foco em imóveis de médio-alto padrão
-- Plataforma santanderx.com.br
-- Leilões mensais regulares
-
-**Itaú/Bradesco/BB:**
-- Estoques menores, imóveis de todos os padrões
-- Leilões extrajudiciais mais frequentes que judiciais
-- Tendem a limpar o estoque em dezembro
-
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-
-## 6. Análise Do Perfil De Comprador Final
-
-Identificar o perfil correto do comprador final aumenta a velocidade de venda:
-
-| Perfil | Imóvel Ideal | Canal de Venda |
-|--------|-------------|----------------|
-| Família classe média | Apt 3Q, casa condomínio | ZAP, Viva Real, corretor |
-| Jovem casal | Studio, 1-2Q, localização central | Instagram, Quinto Andar |
-| Empresário/Investidor | Comercial, galpão, terreno | Indicação, CRECI |
-| Locador | Apt bem localizado, studio | Imobiliárias especializadas |
-| Incorporador | Terreno em ZEU/ZC | Construtoras, brokers |
-| FII/REIT | Galpão, laje corporativa, varejo | B3, gestores de FII |
-
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-
-## Riscos Que Afetam A Estratégia De Saída
-
-| Risco | Probabilidade | Impacto | Mitigação |
-|-------|--------------|---------|-----------|
-| Mercado local sofre queda | Médio | Alto | Diversificar geograficamente |
-| Imóvel não aluga/vende no prazo | Médio | Médio | Aceitar desconto maior na saída |
-| Reforma acima do orçamento | Alto | Médio | Margem de 30% para obras |
-| Novo empreendimento concorrente | Baixo | Médio | Verificar alvarás no entorno |
-| Aprovação de zoneamento negativo | Baixo | Alto | Verificar plano diretor municipal |
-| Desaceleração econômica | Médio | Alto | Priorizar imóveis de necessidade básica |
-| Alta súbita da Selic | Baixo | Médio | Saída rápida (flip) vs. renda |
-
----
-
-## Rotina De Monitoramento Semanal
-
-```
-1. ALERTAS ATIVOS:
-   - ZAP Imóveis: configurar alertas por bairro, tipo e preço
-   - Viva Real: idem
-   - CEF Imóveis: acompanhar novos lotes (atualiza ~semanal)
-   - Leilão Judicial (TJ): configurar alertas por comarca
-
-2. ANÁLISE DE NOVO LOTE (30 min):
-   a) Abrir edital → verificar Bloco 1-8 (SKILL de Edital)
-   b) Pesquisar comparáveis no ZAP/Viva Real no bairro
-   c) Verificar Google Street View da localização
-   d) Calcular ROI na planilha (Bloco 4 desta skill)
-   e) Solicitar certidão de ônus no cartório (se interessante)
-
-3. DILIGÊNCIA PRESENCIAL (se ROI > 20%):
-   - Visitar o imóvel (ou vizinhança)
-   - Conversar com síndico/vizinhos
-   - Verificar estado de conservação real
-   - Confirmar informações do edital
-
-4. DECISÃO FINAL:
-   - Score de Risco do Edital (SKILL de Risco)
-   - ROI líquido vs. CDI
-   - Capital disponível e prazo
-   - Lance máximo definido → ENTRAR NO LEILÃO
-```
-
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-
-## Indicadores Chave (Atualizar Periodicamente)
-
-```
-SELIC Meta (fev/2025):           13,25% a.a.
-CDI:                             ~13,15% a.a.
-IPCA (12 meses):                 ~5,0% a.a.
-IGP-M (12 meses):                ~4,5% a.a.
-Dólar (USD/BRL):                 ~5,80-6,00
-Poupança (a.a.):                 ~7,7% (quando Selic > 8,5%)
-LCI/LCA (isenta IR):             ~10-12% a.a.
-FIIs - dividend yield médio:     ~10-12% a.a. (IFIX)
-```
-
-**Impacto no Mercado de Leilões (Selic 13,25%):**
-- Crédito imobiliário mais caro → mais inadimplência → MAIS LEILÕES
-- Taxa de financiamento habitacional: ~11-13% a.a. (TR+10 a TR+12)
-- Demanda por imóveis desacelera → mais tempo para vender
-- Bancos querem limpar estoques → deságios maiores em venda direta
-- **MOMENTO FAVORÁVEL para comprar em leilão (mais oferta, menos concorrência)**
-
-## Análise De Financiamento Pós-Arrematação
-
-**Custo do financiamento em cenário atual:**
-```
-Valor financiado: R$ 300.000
-Prazo: 360 meses
-Taxa: 11,5% a.a. (média CEF 2025)
-Parcela inicial: ~R$ 3.450
-Total pago em 30 anos: ~R$ 700.000
-
-Para valer a pena financiar imóvel de leilão:
-→ O deságio precisa ser MAIOR que o custo financeiro adicional
-→ Regra prática: só financia se deságio for > 30% E taxa < 12% a.a.
-→ Pagamento à vista SEMPRE é mais vantajoso se tiver capital
-```
-
-## Benchmark: Quanto O Leilão Precisa Render Para Superar O Cdi?
-
-```
-Capital: R$ 500.000
-CDI líquido (15% IR sobre 13,15%): ~11,2% a.a. = R$ 56.000/ano
-
-Para superar CDI em 12 meses:
-→ Precisa lucrar > R$ 56.000 líquido na arrematação
-→ Sobre capital de R$ 500k, precisa de ROI > 11,2% a.a.
-→ Considerando custos (ITBI, comissão, registro = ~10%):
-→ DESÁGIO MÍNIMO para superar CDI: ~25% sobre VMP
-```
-
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-
-## Quadro Comparativo De Investimento
-
-| Investimento | Retorno Esperado | Risco | Liquidez | Capital Mín. |
-|-------------|-----------------|-------|----------|-------------|
-| CDI/Tesouro Selic | 11-13% a.a. | Muito baixo | D+0 a D+1 | R$ 30 |
-| FIIs (IFIX) | 10-12% a.a. | Médio | D+2 | R$ 100 |
-| LCI/LCA | 10-12% a.a. | Baixo | Carência 90d | R$ 1.000 |
-| Imóvel compra direta | 4-8% a.a. (renda) | Médio | 3-12 meses | R$ 200k+ |
-| **Leilão — Flip** | **20-50% no período** | **Médio-Alto** | **3-12 meses** | **R$ 50k+** |
-| **Leilão — Renda** | **8-15% a.a.** | **Médio** | **12+ meses** | **R$ 100k+** |
-| **Leilão — Reforma** | **30-60% no período** | **Alto** | **6-18 meses** | **R$ 150k+** |
-
-**Conclusão:** Leilão só supera CDI de forma consistente com:
-1. Deságio mínimo de 25-30%
-2. Due diligence completa (reduzir surpresas)
-3. Estratégia de saída definida antes do lance
-4. Reserva de 15-20% do capital para imprevistos
-
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-
-## Instalação
-
-Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
-
-```bash
-
-## Verificar Se A Skill Está Registrada:
-
-python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
-```
-
----
-
-## Comandos E Uso
-
-Como usar esta skill:
-
-```bash
-
-## Uso Via Orchestrator (Automático):
-
-python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "mercado imobiliario leilao"
-
-## "Compare Leilão Vs Cdi"
-
-```
-
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-
-## Governança
-
-Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
-
-- **action_log**: Análises de mercado são registradas pelo log_action para rastreabilidade
-- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
-- **requires_confirmation**: Projeções de ROI negativo geram confirmation_request ao usuário
-- **warning_threshold**: ROI abaixo do CDI dispara warning_threshold com alerta automático
-
-Políticas adicionais:
-- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
-- **Escopo:** Análise de mercado imobiliário e estratégias de investimento em leilão
-- **Limitações:** Projeções e estimativas. Não constitui recomendação de investimento.
-- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
-- **Dados sensíveis:** Não armazena dados financeiros do usuário
-
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-
-## Referências
-
-Fontes e referências de mercado:
-- ZAP Imóveis (zapimoveis.com.br) — dados de mercado
-- Viva Real (vivareal.com.br) — comparativos de preço
-- FIPEZAP — índice de preços imobiliários
-- IFIX (B3) — índice de fundos imobiliários
-- SINDUSCON-SP — CUB e custos de construção
-- Banco Central — Selic, CDI, séries históricas
-- CEF — portal de imóveis retomados
-
-## Best Practices
-
-- Provide clear, specific context about your project and requirements
-- Review all suggestions before applying them to production code
-- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
-
-## Common Pitfalls
-
-- Using this skill for tasks outside its domain expertise
-- Applying recommendations without understanding your specific context
-- Not providing enough project context for accurate analysis
-
-## Related Skills
-
-- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-edital` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis
-- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis
-
 ## Limitations
 - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
 - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.