@socialgouv/fiches-vdd 2.1576.0 → 2.1577.0

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+                      "text": " peuvent également être accordées. Nous vous présentons les informations à connaître."
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+                              "text": ". Cela signifie que l’expropriation ne donne droit à une indemnité que si la personne concernée subit un dommage lié à un "
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+                              "text": ". Le propriétaire ne peut donc pas être indemnisé pour des situations irrégulières ou précaires. Par exemple, si le logement exproprié était insalubre ou non conforme aux normes de décence, la perte des loyers perçus illégalement n’est pas indemnisable. De même, si une maison a été édifiée sans permis de construire, la perte de cette construction irrégulière n’est pas indemnisable."
+                            }
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+                              "text": ", c’est-à-dire qu’il doit être la conséquence directe de l’expropriation. Il doit ainsi exister un "
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+                              "text": " (perte de biens, de revenus, frais de relogement, etc.) et non les préjudices moraux (affectif, sentimental, psychologique)."
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+                              "text": ", c’est-à-dire que le préjudice doit être réel et chiffrable au moment de l’évaluation. Un préjudice futur peut être indemnisé s’il est certain dans sa réalisation et être évalué immédiatement (par exemple la perte prévisible d’un revenu locatif régulier). En revanche, les préjudices hypothétiques ou éventuels ne peuvent pas donner lieu à réparation."
+                            }
+                          ]
+                        }
+                      ]
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+                  ]
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+                      ]
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+                      "text": " de son bien. Cette somme doit permettre de replacer l’exproprié dans une situation équivalente à celle qu’il occupait avant l’expropriation."
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+                          "text": ". Cela signifie que l’indemnité principale va tenir compte de la composition matérielle du bien et des droits qui y sont attachés."
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+                          "text": "et l’exproprié sur la valeur du bien, le "
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+                          "text": " fixe le montant de l’indemnité principale."
+                        }
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+                          "text": "Le juge de l’expropriation choisit alors librement la méthode d’évaluation la plus adaptée à la situation. En effet, plusieurs méthodes d’évaluation peuvent être utilisées selon la nature du bien et les circonstances :"
+                        }
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+                                  "text": ". C’est la méthode la plus couramment utilisée. Elle consiste à comparer le bien exproprié à d’autres biens présentant des caractéristiques proches récemment vendus dans des zones géographiques similaires. Cette approche permet de déterminer une valeur moyenne représentative du marché immobilier local."
+                                }
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+                                  "text": ". Cette méthode est utilisée principalement pour les immeubles loués. Elle consiste à estimer la valeur vénale du bien à partir des revenus qu’il rapporte, c’est-à-dire les loyers perçus chaque année. Le juge applique ensuite un coefficient de capitalisation pour transformer ce revenu annuel en valeur de vente."
+                                }
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+                                      "text": "L’évaluation par le coût de reconstitution"
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+                                  "text": ". Elle est réservée à des biens particuliers, principalement des immeubles classés. La valeur est alors estimée d’après le coût nécessaire pour reconstituer le bien à l’identique, en tenant compte de son état et de sa durabilité."
+                                }
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+                                  "text": ". Cette méthode s’applique lorsque la valeur du terrain est nettement supérieure à celle des constructions qu’il supporte. Les bâtiments sont alors considérés comme devant être démolis, et seule la valeur du terrain nu est retenue, diminuée du coût estimé de la démolition. Elle est utilisée notamment pour les immeubles vétustes, insalubres ou voués à la destruction, mais ne peut pas s’appliquer à des constructions en bon état."
+                                }
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+                                  "text": ". Cette méthode consiste à partir du prix de vente final d’une opération immobilière (construction, réhabilitation ou aménagement) et à en déduire l’ensemble des coûts liés à l’opération, notamment le coût des travaux. Elle permet d’estimer la valeur d’un terrain constructible en fonction de son potentiel de construction. Toutefois, en raison de son caractère incertain et des nombreuses hypothèses à prendre en compte, cette méthode est rarement retenue."
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+                              "text": ", en fonction de la situation de son bien."
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+                          "text": "L’expropriation ne peut concerner que des biens immobiliers (terrains, bâtiments etc) ou des "
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+                          "text": " qui est un bien mobilier immatériel (comme la clientèle ou le nom commercial), ne peut donc pas être exproprié directement. En pratique, c’est l’immeuble où se trouve le commerce qui peut être exproprié. Le fait d’être exproprié entraîne alors la perte de l’activité commerciale."
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+                          "text": "Le juge de l’expropriation détermine librement les critères nécessaires à l’évaluation du fonds de commerce. Le plus souvent, il utilisera une "
+                        },
+                        {
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+                        },
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+                          "type": "text",
+                          "text": " qui consiste à évaluer le commerce exproprié avec d’autres commerces similaires récemment vendus ou estimés dans le même secteur d’activité et la même zone géographique. Cette méthode repose sur les données du marché et les barèmes de référence établis pour chaque type de commerce (par exemple, cafés, boulangeries, pharmacies, salons de coiffure, etc.)."
+                        }
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+                          "text": "En pratique, cela consiste à appliquer un coefficient de valorisation à l’un ou plusieurs des indicateurs économiques du commerce :"
+                        }
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+                                  "text": "ou le chiffre d’affaires annuel moyen calculé sur les 3 dernières années, toutes taxes comprises."
+                                }
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+                          "text": "Le coefficient retenu traduit la rentabilité du fonds de commerce : plus l’activité est stable, réputée et bien située, plus la valeur estimée sera élevée."
+                        }
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+                          "text": "Cette méthode permet ainsi de fixer une valeur marchande réaliste du fonds de commerce, reflétant sa position sur le marché au moment de l’expropriation."
+                        }
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+                          "text": "L’indemnité de remploi a pour but de permettre au propriétaire exproprié de faire face aux frais qu’il devra engager pour utiliser l’indemnité principale reçue."
+                        }
+                      ]
+                    },
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+                          "type": "text",
+                          "text": "Cette indemnité vise ainsi à couvrir les dépenses nécessaires lors de l’acquisition d’un bien similaire à celui perdu (recherches du bien, frais de notaire, droits d’enregistrement et, plus largement, tous les frais liés à l’achat), pour un prix égal au montant de l’indemnité principale."
+                        }
+                      ]
+                    },
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+                          "text": "C’est pourquoi son montant est calculé en proportion de l’indemnité principale. En pratique, le juge fixe cette indemnité dans une fourchette généralement comprise entre 15 % et 30 % de l’indemnité principale."
+                        }
+                      ]
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+                              "text": "À savoir"
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+                              "text": "L'indemnité de remploi est due même si le propriétaire exproprié ne procède pas au rachat d’un bien de remplacement."
+                            }
+                          ]
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+                          "text": "Il existe néanmoins 2 limites à l’indemnité de remploi :"
+                        }
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+                                  "text": " : lorsque l’expropriation porte sur une partie de la propriété, la partie non expropriée peut subir une diminution de valeur. Cette moins-value est indemnisable. C’est le cas, par exemple, si la surface restante devient trop petite pour y construire un logement ou de l’apparition de nouvelles contraintes (nuisances, proximité immédiate d’une route élargie)."
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+                                  "text": " : si l’expropriation emporte la destruction d’une clôture, d’un mur ou d’une séparation, le coût de reconstruction peut être indemnisé."
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+                                  "text": " : si l’expropriation entraîne le départ anticipé (avant la fin du bail) des locataires ou rend le bien inutilisable en location, le propriétaire peut être indemnisé pour les loyers non perçus."
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+                      "text": "Représentant de l’administration qui veille à l’application correcte de la loi et formule des propositions d’indemnisation dans l’intérêt de la collectivité publique"
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+                      "text": "Droit détenu par une personne sur une chose immobilière. Par exemple, un titre de propriété constitue un droit réel immobilier sur une construction et/ou un terrain."
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+                      "text": "Ensemble des éléments affectés à l'exercice d'une activité commerciale ou industrielle. L'élément essentiel du fonds de commerce est la clientèle. Il comprend également le droit au bail, l’enseigne et le nom commercial, les marques de fabrique, les brevets d’inventions, les licences ainsi que le mobilier, le matériel et l’outillage servant à l’exploitation du fonds."
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+                    }
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+                      "text": "Montant total des encaissements réalisés par l’entreprise au cours de l’année comptable"
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+                      "text": "Élément du fonds de commerce qui permet au locataire de rester dans le local. En cas de cession du bail commercial, il est transmis à l'acquéreur et lui permet de reprendre le bail existant pour la durée restant à courir en contrepartie d’une somme d’argent. La valeur du droit au bail dépend de la durée du bail, la situation géographique, le montant du loyer, etc."
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+                      "text": "Montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché. Permet d'enregistrer comptablement des biens entrant dans un patrimoine (succession, donation, transmission d'entreprise, etc.)."
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+                  "text": "Déclaration d’utilité publique"
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+                      "text": "Acte qui autorise légalement l’administration à acquérir ou à exproprier des biens privés pour réaliser un projet jugé nécessaire à la collectivité. Elle est prononcée à l’issue d’une enquête publique et elle marque le point de départ de la procédure d’expropriation."
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