nedviga-cli 0.1.0__py3-none-any.whl

nedviga/compare.py

@@ -0,0 +1,204 @@
+"""v0.4.9 (the task brief) F-12: comparison matrix."""
+from __future__ import annotations
+
+from pathlib import Path
+from typing import Any, Iterable, Optional
+
+from .models import ListingCard
+
+
+def _listing(card: Any) -> ListingCard:
+    if isinstance(card, ListingCard):
+        return card
+    if isinstance(card, dict):
+        return ListingCard(**card)
+    raise TypeError("unsupported card")
+
+
+
+
+from .family_card import _human as _decoat  # v0.4.9 контроль качества: тот же контракт очистки
+
+
+def _md_cell(s):
+    return _decoat(str(s)).replace("|", "\|")
+
+
+def _html_cell(s):
+    from html import escape
+    return escape(_decoat(str(s)))
+
+
+def load_cards(path: str, ids: Optional[str] = None) -> list[ListingCard]:
+    raw = __import__("json").loads(Path(path).read_text(encoding="utf-8"))
+    if isinstance(raw, dict):
+        if "cards" in raw and isinstance(raw["cards"], list):
+            raw = raw["cards"]
+        elif "data" in raw:
+            d = raw["data"]
+            raw = d if isinstance(d, list) else ([d] if isinstance(d, dict) else [])
+        else:
+            raw = [raw]
+    if not isinstance(raw, list):
+        raw = [raw]
+    cards = [_listing(x) for x in raw if isinstance(x, (dict, ListingCard))]
+    if ids:
+        wanted = {x.strip() for x in ids.split(",") if x.strip()}
+        cards = [c for c in cards if c.id in wanted]
+    return cards
+
+
+def _ppm2(c: ListingCard) -> float:
+    v = c.pricing.price_per_m2_rub
+    return float(v) if v is not None else float("inf")
+
+
+def _walk(c: ListingCard) -> str:
+    w = c.geo.honest_walk_route
+    if w and w.walk_duration_minutes is not None:
+        return f"{int(w.walk_duration_minutes)} мин ({w.walk_distance_meters} м)"
+    claimed = c.geo.cian_claimed_metro.claimed_time_minutes if c.geo.cian_claimed_metro else None
+    if claimed is not None:
+        return f"заявлено {claimed} мин"
+    return "нет данных"
+
+
+def _missing(c: ListingCard) -> str:
+    mf = getattr(c, "missing_fields", None) or []
+    return ", ".join(mf) if mf else ""
+
+
+def _risk_str(c: ListingCard) -> str:
+    try:
+        from .risk import score_card
+        r = score_card(c)
+        if r.get("risk_score", 0) >= 0.5:
+            return "⚠ risk"
+    except Exception:
+        pass
+    return ""
+
+
+def sort_cards(cards: list[ListingCard]) -> list[ListingCard]:
+    return sorted(cards, key=_ppm2)
+
+
+def _best_worst(cards: list[ListingCard]) -> tuple[Optional[str], Optional[str]]:
+    if not cards:
+        return None, None
+    s = sort_cards(cards)
+    return s[0].id, s[-1].id
+
+
+def render_markdown(cards: list[ListingCard]) -> str:
+    if not cards:
+        return "empty_input"
+    cards = sort_cards(cards)
+    best, worst = _best_worst(cards)
+    lines = ["| # | Адрес/ID | Цена | ₽/м² | Район | Этаж | Пешком | Площадь | Серия/год | ⚠ |",
+             "|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|"]
+    for i, c in enumerate(cards, 1):
+        mark = ""
+        if c.id == best:
+            mark = " (best)"
+        if c.id == worst:
+            mark = " (worst)"
+        price = f"{c.pricing.price_total_rub:,.0f}".replace(",", " ") if c.pricing.price_total_rub else "—"
+        ppm2 = f"{c.pricing.price_per_m2_rub:,.0f}".replace(",", " ") if c.pricing.price_per_m2_rub else "—"
+        floor = f"{c.parameters.floor}/{c.parameters.floors_total}" if c.parameters.floor else "—"
+        series = c.building.house_series or ""
+        year = c.building.year_built or ""
+        series_year = f"{series} {year}".strip() or "—"
+        missing = _missing(c)
+        risk = _risk_str(c)
+        triage = _triage_str(c)
+        from collections import Counter
+        # compute dup inns once outside? do here cheap
+        dev_marker = ""
+        try:
+            inns = Counter(_developer_inn(x) for x in cards)
+            if _developer_inn(c) and inns[_developer_inn(c)] > 1:
+                dev_marker = "≈застр. " + _developer_inn(c)
+        except Exception:
+            pass
+        warn = "; ".join(x for x in (missing, risk, triage, dev_marker) if x) or "—"
+        lines.append(
+            f"| {i} | {_md_cell(c.title or c.id)}{mark} | {price} | {ppm2} | {c.geo.district or '—'} | {floor} | {_walk(c)} | {c.parameters.area_total_m2 or '—'} | {_md_cell(series_year)} | {_md_cell(warn)} |"
+        )
+    return "\n".join(lines)
+
+
+def render_telegram(cards: list[ListingCard]) -> str:
+    if not cards:
+        return "empty_input"
+    cards = sort_cards(cards)
+    best, worst = _best_worst(cards)
+    lines = []
+    for c in cards:
+        mark = ""
+        if c.id == best:
+            mark = " ⭐"
+        if c.id == worst:
+            mark = " ⬇"
+        ppm2 = f"{c.pricing.price_per_m2_rub:,.0f}".replace(",", " ") if c.pricing.price_per_m2_rub else "—"
+        price = f"{c.pricing.price_total_rub:,.0f}".replace(",", " ") if c.pricing.price_total_rub else "—"
+        lines.append(f"• {_decoat(c.title or c.id)}{mark}: {price} ₽, {ppm2} ₽/м², {c.geo.district or '—'}, {_walk(c)}")
+        mf = _missing(c)
+        if mf:
+            lines.append(f"  ⚠ Не хватает данных: {mf}")
+        rs = _risk_str(c)
+        if rs:
+            lines.append(f"  {rs}")
+    return "\n".join(lines)
+
+
+def render_html(cards: list[ListingCard]) -> str:
+    if not cards:
+        return "empty_input"
+    cards = sort_cards(cards)
+    best, worst = _best_worst(cards)
+    rows = ""
+    for c in cards:
+        mark = ""
+        if c.id == best:
+            mark = " (best)"
+        if c.id == worst:
+            mark = " (worst)"
+        price = f"{c.pricing.price_total_rub:,.0f}".replace(",", " ") if c.pricing.price_total_rub else "—"
+        ppm2 = f"{c.pricing.price_per_m2_rub:,.0f}".replace(",", " ") if c.pricing.price_per_m2_rub else "—"
+        rows += f"<tr><td>{_html_cell(c.title or c.id)}{mark}</td><td>{price}</td><td>{ppm2}</td><td>{_html_cell(c.geo.district if c.geo else '')}</td><td>{c.parameters.floor or ''}/{c.parameters.floors_total or ''}</td><td>{_walk(c)}</td></tr>\n"
+    return f"<!DOCTYPE html><html><body><table>{rows}</table></body></html>"
+
+
+def render(cards: list[ListingCard], fmt: str = "md") -> str:
+    if not cards:
+        return "empty_input"
+    if fmt == "telegram":
+        return render_telegram(cards)
+    if fmt == "html":
+        return render_html(cards)
+    return render_markdown(cards)
+
+
+def _developer_inn(c: ListingCard) -> str:
+    try:
+        import re
+        text = (c.description_text or "") + " " + (c.title or "")
+        m = re.search(r"(?<!\d)(\d{10}|\d{12})(?!\d)", text)
+        if m and ("застройщик" in text.lower() or "девелопер" in text.lower()):
+            return m.group(1)
+    except Exception:
+        pass
+    return ""
+
+
+def _triage_str(c: ListingCard) -> str:
+    try:
+        from .legal_triage import triage
+        t = triage(c)
+        codes = [f["code"] for f in t.get("flags", [])]
+        if codes:
+            return "⚠ " + ", ".join(codes)
+    except Exception:
+        pass
+    return ""

nedviga/data/legal_flags.json

@@ -0,0 +1,146 @@
+{
+  "version": "1.0.1",
+  "approved_by": "colleague",
+  "source": "internal data-provenance review (v1.0.0) + litcheck v1.0.1",
+  "disclaimer": "Выявленные маркеры не являются юридическим заключением или правовой консультацией. Сведения носят предварительный ориентировочный характер и требуют проверки документов профильным юристом.",
+  "flags": [
+    {
+      "code": "SHARE_IN_RIGHT",
+      "severity": "amber",
+      "title": "Маркер долевой собственности",
+      "markers": [
+        "доля",
+        "долей",
+        "доле"
+      ],
+      "check": "Требуется установить размер доли, порядок пользования объектом и соблюдение преимущественного права покупки сособственниками (ст. 250 ГК РФ)."
+    },
+    {
+      "code": "APARTMENTS_NON_RESIDENTIAL",
+      "severity": "amber",
+      "title": "Маркер нежилого фонда (апартаменты)",
+      "markers": [
+        "апартамент"
+      ],
+      "check": "Требуется проверить правовой статус помещения (нежилое помещение, отсутствие статуса жилого фонда, особенности налогообложения, тарифов ЖКУ и невозможности постоянной регистрации по месту жительства)."
+    },
+    {
+      "code": "BANKRUPTCY_AUCTION_MARKERS",
+      "severity": "red",
+      "title": "Маркер реализации на торгах / банкротства",
+      "markers": [
+        "торги",
+        "торгов",
+        "банкрот",
+        "конкурс",
+        "конкурсн"
+      ],
+      "check": "Требуется проверить основания отчуждения, статус процедуры банкротства продавца/правопредшественника по картотеке ЕФРСБ и kad.arbitr.ru, полномочия финансового управляющего и судебные акты."
+    },
+    {
+      "code": "ENCUMBRANCE_RESTRICTION",
+      "severity": "red",
+      "title": "Маркер обременения / ограничения прав",
+      "markers": [
+        "обременен",
+        "арест",
+        "ипотек",
+        "залог"
+      ],
+      "check": "Требуется истребовать актуальную выписку из ЕГРН от собственника для проверки действующих записей об ипотеке, арестах, запретах на совершение регистрационных действий и судебных спорах."
+    },
+    {
+      "code": "RECENT_INHERITANCE",
+      "severity": "conditional",
+      "title": "Маркер основания приобретения права по наследству",
+      "markers": [
+        "наследств",
+        "по наследству"
+      ],
+      "severity_rule": {
+        "if_text": "лет",
+        "threshold_years": 3,
+        "red_if_under": true,
+        "else": "amber"
+      },
+      "check": "Требуется проверить основание приобретения права (по закону / по завещанию), состав наследственной массы, круг наследников и риски появления непризванных наследников или восстановления сроков принятия наследства (ст. 1155 ГК РФ)."
+    },
+    {
+      "code": "MINOR_OWNERS",
+      "severity": "red",
+      "title": "Маркер участия несовершеннолетних",
+      "markers": [
+        "несовершеннолетн",
+        "малолетн",
+        "детей-собственник"
+      ],
+      "check": "Требуется проверить наличие несовершеннолетних собственников/сособственников и необходимость получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ N 48-ФЗ)."
+    },
+    {
+      "code": "MATERNITY_CAPITAL",
+      "severity": "red",
+      "title": "Маркер использования средств материнского капитала",
+      "markers": [
+        "материнск",
+        "маткапитал",
+        "семейного капитал"
+      ],
+      "check": "Требуется проверить факт и полноту исполнения обязательства по выделению долей детям и супругу при покупке/погашении ипотеки с привлечением средств материнского (семейного) капитала (ФЗ N 256-ФЗ)."
+    },
+    {
+      "code": "REDEVELOPMENT_UNAPPROVED",
+      "severity": "amber",
+      "title": "Маркер перепланировки / переустройства",
+      "markers": [
+        "перепланиров",
+        "узаконим",
+        "узаконена",
+        "соединил",
+        "объединил"
+      ],
+      "check": "Требуется проверить соответствие фактической планировки поэтажному плану и экспликации БТИ/техпаспорту, наличие акта приемочной комиссии и решения о согласовании перепланировки (ст. 26, 28 ЖК РФ)."
+    },
+    {
+      "code": "POWER_OF_ATTORNEY",
+      "severity": "red",
+      "title": "Маркер отчуждения по доверенности",
+      "markers": [
+        "по доверенност",
+        "доверенность",
+        "доверенност"
+      ],
+      "check": "Требуется проверить действительность доверенности через реестр доверенностей ФНП (reestr-dover.ru), объем специальных полномочий на продажу и получение денежных средств, а также факт личного волеизъявления и правоспособности собственника."
+    },
+    {
+      "code": "RENTAL_TENANCY_BURDEN",
+      "severity": "amber",
+      "title": "Маркер действующего договора найма/аренды",
+      "markers": [
+        "с арендатор",
+        "сдается",
+        "арендный бизнес",
+        "проживают нанимател",
+        "снимают"
+      ],
+      "check": "Требуется проверить условия договора найма/аренды, основания и сроки прекращения пользования, а также соблюдение прав нанимателей при смене собственника (ст. 675 ГК РФ)."
+    }
+  ],
+  "checklist": [
+    "Истребовать актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, полученную собственником (включая проверку общедоступных сведений и данных о правообладателе с учетом ограничений ст. 36.3 ФЗ N 218-ФЗ).",
+    "Запросить и проверить правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи / дарения / приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда) и историю перехода прав.",
+    "Проверить сведения о продавце и правопредшественниках в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) на предмет процедур банкротства или заявлений о несостоятельности.",
+    "Проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении собственника по базам судов общей юрисдикции и Банку данных исполнительных производств ФССП России.",
+    "Истребовать документ жилищного учета: единый жилищный документ (ЕЖД) либо выписку из домовой книги (справку о зарегистрированных лицах, включая архивную/расширенную) и справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ и взносам на капитальный ремонт.",
+    "Запросить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на отчуждение объекта (ст. 35 СК РФ) либо нотариальное заявление/брачный договор об отсутствии брачных обязательств в отношении объекта.",
+    "Проверить привлечение средств материнского капитала: истребовать справку СФР об остатке маткапитала (при наличии детей) и проверить исполнение обязательства по наделению долями несовершеннолетних.",
+    "При участии несовершеннолетних собственников: истребовать предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества.",
+    "При отчуждении по доверенности: сверить реквизиты доверенности по публичному сервису проверки ФНП, подтвердить полномочия на отчуждение и получение средств, установить факт личного подтверждения намерений доверителем.",
+    "Сверить фактическое состояние объекта с поэтажным планом и экспликацией БТИ / техническим паспортом на предмет несогласованных перепланировок и переустройств.",
+    "Уточнить структуру и условия сделки (прямая продажа либо альтернативная цепочка, сроки освобождения объекта и порядок расчетов)."
+  ],
+  "litcheck_phrases": {
+    "found": "По запросу «{query}» в судебных базах выявлено записей: {count}. Сведения носят ориентировочный характер, не являются подтверждением порока объекта/стороны и не подменяют юридическую экспертизу. Требуется проверка совпадения сторон, предмета спора (ст. 209, 301, 302 ГК РФ) и процессуального статуса дел.",
+    "unavailable": "Судебная проверка по запросу «{query}» недоступна (сервис sud-cli вернул статус unavailable). Сведения об отсутствии судебных споров не подтверждены. Вывод о юридической чистоте объекта/субъекта не сформирован.",
+    "checklist_addendum": "При наличии сигналов судебной проверки: сверить предмет найденных дел с кадастровым номером и историей объекта, исключить однофамильцев и споры третьих лиц по смежным помещениям."
+  }
+}

nedviga/data/release_pubkey.asc

@@ -0,0 +1,22 @@
+-----BEGIN PGP PUBLIC KEY BLOCK-----
+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+=ogkP
+-----END PGP PUBLIC KEY BLOCK-----

nedviga/deck.py

@@ -0,0 +1,115 @@
+"""v0.5.13 F-33: генератор презентаций (python-pptx) из подборок nedviga.
+
+Шаблон нейтральный встроенный (мастер-слиды дефолтные), никаких внешних
+файлов — продукт отдаёт структуру и данные, «дизайн» = чистая таблица.
+Последний слайд — обязательный дисклеймер внешних источников.
+"""
+from __future__ import annotations
+
+import statistics
+from datetime import datetime, timezone
+from pathlib import Path
+
+DISCLAIMER = ("Данные получены из внешних источников (ЦИАН, Авито, open data Москвы) "
+              "и могут быть неактуальны. Проверяйте цену, статус объявления и юридические "
+              "параметры на источнике перед решениями. Прогноз пробок не включён: "
+              "текущая загруженность ≠ прогноз час-пика.")
+
+_CAP = 15
+
+
+def _fmt_money(v) -> str:
+    try:
+        return f"{int(v):,}".replace(",", " ")
+    except (TypeError, ValueError):
+        return "—"
+
+
+def _card_cells(c: dict) -> list[str]:
+    pr = c.get("pricing") or {}
+    pa = c.get("parameters") or {}
+    bu = c.get("building") or {}
+    loc = c.get("location") or {}
+    return [
+        str(c.get("id") or "—"),
+        _fmt_money(pr.get("price_total_rub")),
+        _fmt_money(pr.get("price_per_m2_rub")),
+        f"{pa.get('rooms', '—')}/{pa.get('area_total_m2', '—')}/{pa.get('floor', '—')}-{pa.get('floors_total', '—')}",
+        (bu.get("address_raw") or loc.get("address") or c.get("title") or "—")[:60],
+    ]
+
+
+def deck_from_cards(cards: list[dict], out_path: str, title: str = "Подборка недвижимости") -> dict:
+    """Собирает pptx: титул → таблица топ-N → сводка рынка → дисклеймер
+    (+ family-слайд если карточка семейной карты присутствует)."""
+    from pptx import Presentation
+    from pptx.util import Inches, Pt
+
+    cards = cards[:_CAP]
+    prs = Presentation()
+
+    # 1. титул
+    s = prs.slides.add_slide(prs.slide_layouts[5])
+    s.shapes.title.text = title
+    sub = s.placeholders[1] if len(s.placeholders) > 1 else None
+    if sub is not None:
+        sub.text = f"nedviga-cli · {datetime.now(timezone.utc).strftime('%Y-%m-%d %H:%M UTC')} · {len(cards)} объектов"
+
+    # 2. таблица карточек
+    s = prs.slides.add_slide(prs.slide_layouts[5])
+    s.shapes.title.text = "Объекты"
+    rows, cols = len(cards) + 1, 5
+    tbl = s.shapes.add_table(rows, cols, Inches(0.3), Inches(1.4),
+                             Inches(9.4), Inches(0.4 * rows)).table
+    for j, h in enumerate(("ID", "Цена ₽", "₽/м²", "комн/м²/эт", "Адрес")):
+        cell = tbl.cell(0, j)
+        cell.text = h
+        for p in cell.text_frame.paragraphs:
+            for r in p.runs:
+                r.font.size = Pt(11)
+                r.font.bold = True
+    for i, c in enumerate(cards, start=1):
+        for j, v in enumerate(_card_cells(c)):
+            cell = tbl.cell(i, j)
+            cell.text = v
+            for p in cell.text_frame.paragraphs:
+                for r in p.runs:
+                    r.font.size = Pt(10)
+
+    # 3. family-слайд если есть
+    fam = next((c for c in cards if c.get("family_card")), None)
+    if fam is not None:
+        s = prs.slides.add_slide(prs.slide_layouts[1])
+        s.shapes.title.text = "Семейная карта"
+        body = s.placeholders[1] if len(s.placeholders) > 1 else None
+        if body is not None:
+            body.text = str(fam.get("verdict") or fam.get("summary") or "")[:800]
+
+    # 4. сводка рынка (все числа с n — продуктовая константа)
+    prices = [c["pricing"]["price_total_rub"] for c in cards
+              if (c.get("pricing") or {}).get("price_total_rub")]
+    ppms = [c["pricing"]["price_per_m2_rub"] for c in cards
+            if (c.get("pricing") or {}).get("price_per_m2_rub")]
+    s = prs.slides.add_slide(prs.slide_layouts[1])
+    s.shapes.title.text = "Сводка"
+    body = s.placeholders[1] if len(s.placeholders) > 1 else None
+    lines = [f"Объектов в подборке: n={len(cards)}"]
+    if prices:
+        lines.append(f"Цена: медиана {_fmt_money(statistics.median(prices))} ₽, "
+                     f"разброс {_fmt_money(min(prices))}–{_fmt_money(max(prices))} ₽ (n={len(prices)})")
+    if ppms:
+        lines.append(f"₽/м²: медиана {_fmt_money(statistics.median(ppms))} (n={len(ppms)})")
+    if body is not None:
+        body.text = "\n".join(lines)
+
+    # 5. обязательный дисклеймер
+    s = prs.slides.add_slide(prs.slide_layouts[1])
+    s.shapes.title.text = "Ограничения"
+    body = s.placeholders[1] if len(s.placeholders) > 1 else None
+    if body is not None:
+        body.text = DISCLAIMER
+
+    out = Path(out_path)
+    out.parent.mkdir(parents=True, exist_ok=True)
+    prs.save(str(out))
+    return {"status": "ok", "slides": len(prs.slides), "cards": len(cards), "out": str(out)}