@socialgouv/fiches-vdd 2.487.0 → 2.488.0

package/data/professionnels/F31925.json

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-              "text": "Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties, en principe sur la base de la valeur locative des locaux."
+              "text": "Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause d'échelle mobile . La clause recette permet également l'augmentation du loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire."
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-                      "text": "Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties, en principe sur la base de la valeur locative des locaux."
+                      "text": "Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir "
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+                      "text": " par le biais d'une clause d'échelle mobile . La clause recette permet également l'augmentation du loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire."
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-                      "text": " par les parties au contrat."
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-                      "text": "Le propriétaire (appelé "
+                      "text": " du loyer n'est pas réglementé. Il "
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-                      "text": " n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence."
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-                      "text": "Le prix du loyer est généralement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. Par exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² affichant un prix par m "
+                      "text": " par les parties au contrat. Le propriétaire (appelé "
                     },
                     {
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+                          "text": "bailleur)"
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-                      "text": " de 500 € HT correspond à un loyer mensuel de :"
-                    }
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-                  "name": "Paragraphe",
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-                      "text": "(120 x 500)/12 = 5 000 € HT."
+                      "text": " n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence."
                     }
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-                      "text": "Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie."
+                      "text": "En revanche, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé."
                     }
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-                      "text": ", dont le montant est librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail et le paiement de sommes dues au bailleur, notamment lors de la restitution des locaux. Ce n'est pas une obligation légale."
+                      "text": "Les modalités de paiement du loyer sont libres (paiement en début ou en fin de mois, paiement mensuel ou trimestriel)."
                     }
                   ]
                 },
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-                      "text": "Le loyer est-il soumis à la TVA ?"
+                      "text": "Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie."
                     }
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-                      "text": " sont en principe exonérés de TVA, mais le bailleur peut choisir de s’y soumettre."
+                      "text": "Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'autres sommes en plus du loyer :"
                     }
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+                              "text": ", c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est "
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+                              "text": "Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts du lieu de situation des locaux."
+                            }
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+                      "text": " lors de l'entrée dans les lieux."
+                    }
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+                              "text": ", il constitue un revenu foncier."
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+                              "text": "Le pas-de-porte est "
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+                              "text": " si le loyer du bail y est lui-même soumis. Le loyer de locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers et matériels nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire est soumis à TVA. Si le bailleur bénéficie du régime de "
+                            },
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+                                  "text": "franchise en base de TVA"
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+                              "text": ", il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA."
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+                              "text": ", le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9"
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+                              "text": ", il n'y a pas d'imposition."
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+                              "text": ", le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être "
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-                      "text": "En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (clause d'échelle mobile)"
+                      "text": "En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette."
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+                          "text": "). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas."
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-                                  "text": "De l'entrée du locataire dans les locaux"
+                                  "text": "Entrée du locataire dans les locaux"
                                 }
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                                   "type": "text",
-                                  "text": "Du point de départ du renouvellement d'un bail précédent"
+                                  "text": "Renouvellement d'un bail précédent"
                                 }
                               ]
                             }
@@ -1132,7 +1413,7 @@
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-                                  "text": "De la prise d'effet de la précédente révision."
+                                  "text": "Prise d'effet de la précédente révision."
                                 }
                               ]
                             }
@@ -1146,21 +1427,17 @@
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                           "type": "text",
-                          "text": "La révision ne peut être demandée qu'une fois la période de 3 ans expirée "
-                        },
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-                              "text": "(soit à partir du lendemain de son expiration)"
-                            }
-                          ]
-                        },
+                          "text": "La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu."
+                        }
+                      ]
+                    },
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                           "type": "text",
-                          "text": ". Aucun délai maximum n'est prévu. La demande de révision triennale peut intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus."
+                          "text": "La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus."
                         }
                       ]
                     },
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-                          "text": "). Elle doit préciser le montant du loyer demandé."
+                          "text": ")."
+                        }
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+                          "text": "Elle doit préciser le montant du loyer demandé."
+                        }
+                      ]
+                    },
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+                          "text": "Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut écrire au propriétaire en donnant son accord ou ne rien faire et payer le nouveau loyer."
                         }
                       ]
                     },
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-                          "text": "Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à "
+                          "text": "Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à "
                         },
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-                              "text": "l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014."
+                              "text": "L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014."
                             }
                           ]
                         }
@@ -1360,7 +1657,7 @@
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-                                  "text": "Lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante :"
+                                  "text": "La formule de calcul est la suivante :"
                                 }
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+                          "text": "Le bailleur pourra demander une augmentation de loyer déplafonné dans l'un des 2 cas suivants :"
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-                                  "text": " de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple)"
+                                  "text": " de la "
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+                              "text": "Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à "
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+                        }
+                      ]
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@@ -2086,7 +2489,7 @@
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-                          "text": "), permettant l'indexation du loyer sur la "
+                          "text": "), permettant la variation du loyer en fonction d'un "
                         },
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-                              "text": "variation de l'indice de référence"
+                              "text": "indice de référence"
+                            }
+                          ]
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-                                      "text": "les activités commerciales ou artisanales "
+                                      "text": "6 mois avant l'expiration du bail"
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-                                  "text": ": l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)"
+                                  "text": " : ce renouvellement s'effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d'expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant"
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-                                  "text": " : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)"
+                                  "text": "(sans que le propriétaire ou le locataire ne réagisse) "
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-                          "text": "Sa périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle."
+                          "text": "Les parties peuvent décider d'exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement."
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-                          "text": " septembre 2014, l'augmentation qui en résulte ne peut pas être, pour une année, supérieure à "
+                          "text": "Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Le loyer déplafonné est alors fixé à la "
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+                          "text": "Le plafonnement est écarté pour laisser place au déplafonnement si la valeur locative a changé ou en fonction de la durée du bail, ou de la nature des locaux loués."
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-                          "text": "Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut en demander la révision."
+                          "text": "Déplafonnement lié à la durée du bail"
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-                          "text": "L'augmentation ne pourra pas être supérieure à "
+                          "text": "Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une "
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+                              "text": "durée supérieure à 9 ans"
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-                          "text": "Le loyer du bail renouvelé peut-il être révisé ?"
+                          "text": ", le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative."
                         }
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-                      "text": "Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du "
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-                      "text": " s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans."
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-                      "text": "Le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties."
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-                              "text": "Montant du nouveau loyer suit la règle du plafonnement du loyer (c'est-à- dire l'évolution de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires)"
-                            }
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+                        },
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-                              "text": "Loyer du bail renouvelé suit la règle du plafonnement du loyer"
+                              "text": "le bail s'est poursuivi au-delà d'une durée "
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-                                  "text": "Le bail expiré a été conclu pour la durée légale de 9 ans"
+                                  "text": "12 ans"
                                 }
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+                          "text": " en raison de l'inaction des parties. En pratique, les parties n'ont pas donné congé ou demandé le renouvellement ni au bout de 9 ans ni pendant les 3 ans qui ont suivi."
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+                          "text": "Déplafonnements liés à des modifications notables"
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-                          "text": "À défaut d'accord des parties, le montant du nouveau loyer correspond à la valeur locative déterminée en tenant compte de différents éléments :"
+                          "text": "Plusieurs éléments permettent de déterminer la valeur locative d'un loyer renouvelé :"
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-                                  "text": "Obligations respectives des parties : la valeur locative peut être évaluée à la hausse ou à la baisse en fonction des contraintes qui pèsent sur chacune des parties. Les restrictions à la jouissance des lieux contribuent à en faire diminuer le montant, tandis que les améliorations apportées au local constituent un facteur d'augmentation."
+                                  "text": "Obligations respectives des parties"
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-                                  "text": "Facteurs locaux de commercialité : ils dépendant de l'importance de la ville, du lieux d'implantation, des moyens de transport à proximité..."
+                                  "text": "Facteurs locaux de commercialité"
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-                          "text": "La modification justifiant le déplafonnement du loyer doit remplir certains critères :"
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+                          "text": " peut justifier le déplafonnement du loyer. Cette modification doit être "
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+                          "text": "suffisamment importante. C'est le juge qui apprécie au cas par cas l'existence de cette modification."
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+                              "text": "Le loyer peut être déplafonné lorsque les locaux loués sont modifiés ou étendus. C'est le cas lorsque le bailleur ajoute une surface supplémentaire ou une cave aux locaux loués."
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-                              "text": "10  %"
+                              "text": "Un changement d'activité commerciale peut aussi autoriser le déplafonnement du loyer. Par exemple, le loyer d'un commerce de bar-tabac qui a obtenu en cours de bail, l'autorisation du bailleur de vendre « tous produits de téléphonie », peut être déplafonné lors du renouvellement."
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-                          "text": "du montant du loyer acquitté au cours de l'année précédente."
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+                      "text": "Entreprise employant moins de 250 salariés, réalisant soit un chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros, soit un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros. Un dépassement de seuil n'a d'effet qu'après 2 exercices consécutifs."
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+                      "text": "La valeur locative est déterminée en fonction de 5 éléments. Il s'agit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives du bailleur et du preneur, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage."
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